[摘要] 2017年上半年，郑州延续过2016的疯狂，也经历了限购不断加压的历程，最终形成独具“郑州特色”的楼市限购六脉神剑：“限购、限贷、限价、限售、限离、限签”。
2017年上半年，郑州延续过2016的疯狂，也经历了限购不断加压的历程，最终形成独具“郑州特色”的楼市限购六脉神剑：“限购、限贷、限价、限售、限离、限签”。
郑州限购历程
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数据来源：克尔瑞CRIC系统
在限购政策的影响下，2017年上半年住宅整体涨幅平稳，市场表现仍然为供不应求，价格为市场主导因素，限购条件下的改善型需求释放，城市产品由刚需向改善型过渡。下面小易带大家从住宅市场的价格/存量/户型及开盘情况等方面详细了解：
均价
2014年上半年，郑州的住宅均价是8571元/㎡，这几年来，郑州住宅整体均价一直处于稳定增长态势，2016年，受市场大势影响，均价涨幅飚升异常；2017上半年调控效果初显，均价12041元/㎡，虽略有涨幅，但整体保持基本稳定态势。
2017年上半年住宅市场各板块均价
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数据来源：克尔瑞CRIC系统
按照郑州的核心板块进行划分，郑州的23板块中，成交均价居于首位的是地王频出的北龙湖板块（均价达18904元/㎡），这个结果应该也在大家的意料之中，毕竟北龙湖的豪宅项目也一直走在郑州前列，是郑州公认最“豪”的富人区。
按照郑州的环线划分，各区域的成交均价如下图
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数据来源：克尔瑞CRIC系统
注：（环线范围：二环：农业路-桐柏路-航海路-未来路 三环：北环路-西三环-南三环-中州大道 四环：东四环-西四环-南四环-大河路）
而按照环线划分，郑东新区均价位居榜首，达到16534元/㎡，而除去这个区域，二三环之间的位置均价高于二环内，雄踞第二。
存量
上半年商品住宅存量及去化周期
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数据来源：克尔瑞CRIC系统
商品住宅近年来整体供不应求。2017年上半年，整体供应514.4万㎡，成交367.39万㎡，市场整体去库存效果良好，截止2017年上半年住宅存量为186.38万㎡，去化周期2.8个月，市场压力较小。
户型
2017年上半年三房产品需求保持稳定增长，整体市场以三房为主力产品，其中80-90㎡产品为主力面积段区间，受价格因素制约，整体市场仍以刚需为主，调控政策对改善性产品影响较大。
各区域成交户型结构
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数据来源：克尔瑞CRIC系统
在成交的户型结构上，2017年上半年各区域主要以三房和四房为主，究其原因，在限购政策施压下，房票越发珍贵，即便是刚需，更多的人在置业上会更倾向于选择三房四房等大户型房源，追求一步到位。其中郑东新区作为主要的改善型项目集聚区域，四房占比75%突破历史最高，主要以改善型客户为主。
开盘
2017年上半年郑州市共计开盘项目116个，开盘套数40493套，成交均价12659元/㎡，平均去化率为81%，同比增幅明显。
上半年各区域推案套数及成交
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数据来源：克尔瑞CRIC系统
从各区域来看，开盘项目最多的是二七区，推售体量、去化率最高的却是是荥阳市，平均去化率达到94%，紧随其后的为南龙湖、中牟，这些周边区域因为早期的主城区限购而充分享受了一段时间的购房需求外溢，在16年10月主城区之后，成交价和去化率都一直上涨，在17年5月周边纳入限购范围之后，虽有收缩，但市场一直保持火热。
上半年各区域推/销量及成交均价
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数据来源：克尔瑞CRIC系统
2017年上半年开盘项目较多，而从价格上来看，郑东新区开盘项目虽少，但推量转化率最高，依然是成交均价最高的区域，市场追捧度较好；大南区开盘项目、推案体量最多，市场最为活跃，价格依然是客户重点关注因素。
