广州市政府近日公布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，在北上广深一线城市中率先提出保障“租购同权”，意在加快构建租售并举住房体系。其中，“符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益”的提法，引发社会关注。业内人士称，“租购同权”是中国住房租赁史上可能具有里程碑意义的一条措施。

　　学位房房价、租金会发生什么变化？哪些人租房可以就近入学？租了房就能上名校吗？就这些社会关注度较高的问题，记者第一时间采访了政府部门、业内人士和相关专家。

　　“租购同权”会对租售市场产生影响吗？

　　学位房租金将大幅上涨房价冲击不大

　　对一些买不起“天价学位房”的家庭来说，“租购同权”是一个好消息，但优质学位房屋的租赁价格很有可能因此大幅上涨。

　　中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁、华南城市研究会副会长孙不熟等业内人士分析认为，只要优质教育资源不平衡，就会带来优质学位房屋的高溢价。因此，如果“租购同权”没有相关的限制性政策，可以预计优质学位房屋租金将大幅上涨。

　　也有业内人士表示，长期来看，有着学位房刚需的购买者将会减少，但是租赁市场的回报率较低，投资客对于学位房租赁市场的热情有限，所以学位房的租金总的趋势会上涨，但需要一个长期的过程。

　　为缓解优质租赁房源的供求矛盾，增加租赁房源的供应，方案提出，广州允许将商业用房等按规定改造为租赁住房，并执行居民用水、用电、用气价格标准。允许出租人按照住宅设计规范改造住房后出租，不过应当以原设计的“卧室”“起居室”为最小出租单位，不得按床位出租，人均居住面积不得低于本市规定的最低标准。

　　那么，“租购同权”会导致房价下跌吗？方圆资产管理首席市场分析师邓浩志表示，房子具有强烈的资产属性。孙不熟认为，“租购同权”对大城市核心区的房价，冲击不会太大。

　　哪些人租房可以享受就近入学？

　　最大受益者主要是广州需要引进的人才

　　方案明确，三类人享有通过租房实现子女就近入学的权益。

　　具体为，具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读。

　　这个方案意味着，以后在广州租房，租房人子女可就近入学。

　　孙不熟进一步分析说：“广州现阶段‘租购同权’惠及的人群有限，考虑到广州的户籍政策是比较倾向于人才引进的，‘租购同权’的最大受益者主要是广州需要引进的人才。”

　　是否租房就可以上名校？

　　通过“租购同权”政策上名校难度其实很大

　　广州市住建委相关负责人表示，无论是商品房、廉租房，还是公租房，只要承租人租赁的房屋是其唯一居住地，且房屋租赁合同在广州市登记备案系统备案，就可以享受“租购同权”政策。

　　孙不熟则认为，通过“租购同权”政策上名校难度其实很大。比如，广州中心城区的一些学校，学位本来就非常紧张，有房有户口的群体都不一定能上，根源还是优质教育资源稀缺。

　　“除非政府强制划定一部分入学名额，固定给租户一定量的学位。”孙不熟说，但这样又会进一步加剧学位紧张的气氛。根据义务教育法“就近免试入学”的规定，符合条件的承租人即便能通过教育部门统筹进入学校就读，也很可能会因为名校资源紧缺而被安排到其他普通学校。

　　不过，中介机构提醒，广州将合同备案作为前置条件，实际上是为了加强房屋的租赁备案管理，出租人和承租人均需要引起注意。

　　专家认为，学位房最根本的问题在于教育资源短缺或不平衡，相关政策只是治标，治本还是需要政府加大对教育资源的投入，提供更多的优质教育。

　　学位已被房东占承租人子女还能就近入学吗？

　　广州8月份还要出台细则

　　接受采访的市民表示，根据广州现有的学位房政策，一套产权房对应一个学位，期限一般是6年一轮转。如果房东已占用学位，承租人租下这套房后是否能享有学位？此外，如果6年期限内，一套房出租给了多位承租人，是否每一位承租人都享有学位？

　　这些问题在方案中都没有具体规定。记者从广州市住建部门获悉，具体细则会在8月份出台，教育部门会对相关内容作进一步规定。

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　　《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》其他要点

　　1.发展“城中村”现代租赁服务业，鼓励住房租赁企业等参与老旧社区、城中村等租赁住房微改造。

　　2.成立住房租赁发展投资有限公司，负责统筹全市政策性住房(含公共租赁住房、棚户区改造、人才安居住房、直管公房等)的投资、融资、建设和运营管理，将政策性住房纳入市场化、专业化、社会化供应和管理。

　　3.加大住房公积金对租赁住房的支持力度，提高公积金提取额度。

　　4.落实出租住房税收优惠政策。

　　5.增加租赁住房用地有效供应，将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的，土地溢价率超过一定比例后，由竞价转为竞自持租赁住房面积。综合新华社、央视新闻

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