上周（7月21日～23日），郑州永威森林花语、碧桂园翡翠湾、安纳西庄园、正弘中央公园、郑西鑫苑名家、郑地美景东望、新城尚郡7个项目开盘，其中1个位于市区，6个位于郊区。

　　■上周7项目开盘，去化率冷热不均

　　上周，郑州共有7个项目开盘，去化率较好的项目为永威森林花语、碧桂园翡翠湾、郑西鑫苑名家和郑地美景东望，具体开盘信息如下：

　　7月21日，位于郑东新区白沙镇的永威森林花语首次开盘，当天共推出叠拼60套，去化率为85%。

　　7月22日开盘的有4个项目。其中，经开区碧桂园翡翠湾推出小高层洋房房源30套，去化率为87%；位于航空港区的安纳西庄园一期推出高层毛坯共60套房源，去化率为60%；而同样位于航空港区的正弘中央公园本次开盘推出小高层、洋房共计244套房源，去化率为46%；荥阳市的郑西鑫苑名家三期开盘，推出超高层、洋房共计138套房源，高层去化率为85%，洋房去化率约为47%。

　　7月23日，中牟县郑地美景东望开盘推出高层共206套，去化率为100%，去化效果好。当天开盘的还有荥阳市新城尚郡，该项目推出300套房源，去化112套，总去化率37.3%，去化效果差。

　　购房分析师分析，永威森林花语、碧桂园翡翠湾、郑西鑫苑名家和郑地美景东望去化率高的原因是其品牌效应吸引客户，再加上前期蓄客周期时间长，积累客户量大。“其余3项目遇冷，多是因为蓄客量不足，楼盘价位超出了客户心理预期。”

　　■5个项目成交价在市场预期范围内

　　在上周开盘的项目中有一个共同特点，销售价格合理、低于客户预期价，同时也在市场预期的范围内。

　　记者梳理改善型住房发现，永威森林花语开盘推出的叠拼房源，成交均价在17000～27000元/㎡，单价较合理，周边无竞品在售；安纳西庄园开盘的成交均价为9200～9800元/㎡，同上个月开盘价格相当，且低于周边竞品价格，销售价格在市场的预期范围之内；郑西鑫苑名家开盘当天高层成交均价为7200元/㎡，洋房成交均价为8500元/㎡，开盘均价比周边竞品项目略低，性价比较适中；而郑地美景东望成交均价为9300～11500元/㎡，高层单价低于周边同类项目3000元/㎡左右，低于客户预期价格；新城尚郡成交均价为8400～9400元/㎡，成交价格在市场预期范围内。

　　除5个项目在市场预期范围内，只有两个项目略高于周边同类产品。如：碧桂园翡翠湾开盘当天洋房报价18000元/㎡，成交均价16500元/㎡，单价略高于周边同类产品2000元/㎡左右，但房源价格合理，客户接受度高；而正弘中央公园此次开盘价小高层是10500～11500元/㎡，洋房首层是20000～21000元/㎡，标准层是13000～14000元/㎡，销售价格在港区限购政策出台前后变化不大，此次开盘价格略高于周边竞品价格，价格优势不明显。

　　■ 7个项目中，刚需型和改善型客户基本持平

　　记者梳理发现，上周开盘的7个项目中，刚需和改善型客户所占比例基本持平。

　　例如，永威森林花语本次开盘推出的叠拼，主要针对品质性改善型客户，60%的客户来自于郑东新区和金水区，80%以上客户为郑州市区中高收入群体；而碧桂园翡翠湾本次开盘推出的136～139㎡改善型三房的客户年龄在25~40岁，多数家庭位于经开区；郑地美景东望本次开盘推出是改善型高层，60%客户来自郑东新区和金水区，20%的客户来自老城区，35%以上客户为郑州企业公司职员，50%为个体户。

　　购房师分析称，“购买这三个楼盘的群体大多为35～50岁年龄段的中高层员工，属于中高收入群体，该年龄段客户基本处于事业上升的稳定期，购买实力较强”。

　　除改善型房源，还有4个项目为刚需住房，以25～50岁刚需自住为主的客户，客户来源多为地缘类客户，当地人和上班族居多。

　　例如，安纳西庄园本次开盘推出的产品为两个面积段的三房，均为市场主流户型；正弘中央公园此次开盘推出小高层主力户型88㎡的小三房，占比44%，在总房源中占比最大；郑西鑫苑名家本次推售高层洋房，项目毛坯交付，高层面积为99~119㎡，产品针对周边刚需客户；新城尚郡推售房源为高层毛坯，刚需客户居多。