从婴儿呱呱坠地到少年的校园时代，从青年的结婚离异到老年的赡养继承，人的一生中，诸多重要的节点都与法律密不可分。微信转账能否成为呈堂证供？网约车出了车祸谁来担责？即日起，大河报开设“以案说法”栏目，搜罗您生活中遇到的琐事、要事、烦心事，抓取都市人衣食住行中遇到的焦点、痛点、关注点，邀请法官、检察官、律师等专业人士，为您以案说法，读文学法，共建法治社会。

　　记者段伟朵

　　核心提示｜因为房屋漏水问题迟迟解决不了，楼上楼下的邻里关系变成了原告被告的诉讼关系。9月19日，一起因房屋漏水引发的纠纷，在郑州高新区人民法院审理，大河报记者前往采访。房屋漏水不仅仅涉及维修问题，还往往伴随着装修、灯饰、家具等受损问题，因此看似小矛盾，却容易引发大纠纷。

　　【现场】

　　房子漏水责任难划分，小矛盾闹了4年

　　9月19日下午，郑州高新区人民法院，一起因房屋漏水引发的诉讼正在审理中。

　　原告方先生2013年发现自家房屋卫生间、厨房等处屋顶出现漏水情况，大面积的渗水、漏水，导致天花板内部梁木腐烂，房屋的墙皮也渐渐开始出现大面积脱落。其间，方先生多次找楼上的夏女士协商赔偿问题，但双方未能达成一致。近日，方先生把夏女士告上了法庭，要求夏女士限期内修好自家的地面，禁止再往楼下漏水，此外，索要房屋贬损费9200元。

　　“所谓的房屋贬损费，是因为楼上漏水造成楼下墙面损失，9200元是装修公司现场勘查后核算出来的维修费。”方先生的委托代理人告诉记者。

　　漏水不是大事，却很烦心，为啥长达三四年都没能解决？

　　“此类纠纷如果有争议，需要请第三方鉴定机构做出司法鉴定。”该案主审法官介绍说，不管是漏水原因、漏水导致的损失费，都可以给出公平的答案和数据。

　　经法院调解，楼上被告表示愿意为楼下原告天花板及墙体脱落的质量负责，并赔偿楼下部分损失。主审法官介绍，此次调解仅针对前期漏水造成的损失，如果楼下修复好之后，楼上再次漏水，造成损失，楼下依然可以再次索赔。

　　【案例】

　　房子漏水看似小问题，易引发大纠纷

　　房子漏水，看似小问题，却容易引发扯不断的大纠纷。谁之责，谁来赔，更多的法院判例或许能开启您对这个问题的深度思考。

　　☆案例1马桶漏水致楼下受损，房东扣租户押金被驳回

　　80后小孙租住郑州市金水区纬四路上一处住房，合同签订后，除了房租，小孙还交给房东3000元，用于水电及房屋设施的押金。

　　刚搬进去没两天，房屋马桶后面的水管爆裂漏水，致使楼下家具及房屋设施受损。租赁合同到期后，房东以合同约定“退租时，小孙应通知房东验收附属设施，完好无损后方退还全部押金，若因为小孙非正常使用损坏房屋内的附属设施，小孙应负责维修或照价赔偿”为由，认为马桶管道在小孙租赁期间爆裂，属于附属设施受损，并造成楼下受损，应当扣除押金来赔偿。

　　那么问题焦点来了，房子马桶水管漏水，到底是房东之责还是租户之责？一审、二审法院均认为，房东对房屋设施具有维修义务，房东若无证据证明马桶管爆裂是小孙故意损害所致，就需退还小孙全部押金，房屋漏水造成的损失，应由房东与邻居协商赔偿，不应由租户承担。

　　☆案例2楼上装修致新房开裂，她索赔维修费和房租

　　近日，张虹终于为自己买了3年还没住进去的新房讨回了受损的赔偿。2014年，张虹购买郑州市某城区住房一套。没多久，她发现新房屋顶多处裂缝及保护层脱落，跑到楼上一敲门，发现楼上邻居在安装地暖打孔时破坏了地面。张虹要求鉴定房屋损失并索赔，楼上邻居却只愿意维修，双方就此展开拉锯战，张虹以房子不适合居住为由外出租房，直至今年5月。

　　“新房被破坏，不鉴定下找出问题根本，光修一下裂缝怎么行？以后再坏了谁负责？”张虹的考虑比较长远。

　　随后，张虹将楼上邻居及小区物业公司告上法庭，要求赔偿房屋维修加固费、房屋受损鉴定费、房租、物业费等损失共计9万余元。

　　受法院委托，河南一司法鉴定中心对张虹房屋屋顶损坏及维修加固费用出具司法鉴定意见，载明：房屋损坏原因为楼上房屋装修打掉楼板水泥抹平层时产生冲击震动造成楼板裂缝和掉块，楼上房屋在打掉卫生间隔墙、厨房和小阳台隔墙时，未做防水措施而产生漏水。

　　最终，法院认为张虹主张的房屋维修加固费、物业费、房屋鉴定费等均有理有据，予以支持。其间张虹租房的费用，系双方未能确定维修加固方案所致，楼上应承担部分赔偿，酌情为3万元。

　　【说法】

　　搞清漏水原因才好确定索赔对象

　　针对上述案例中出现的法律问题，昨日，大河报记者采访了北京市盈科（郑州）律师事务所律师宋雪兰。

　　◎问题1：

　　房屋漏水造成的损失，如何索赔

　　◎说法：

　　首先，需要查清漏水原因

　　才好确定索赔对象

　　宋雪兰律师介绍，房屋漏水的原因是多样的，要确定赔偿主体，先要确定漏水原因。可邀请专业机构对漏水原因进行鉴定，若因房屋质量不符合国家标准引发漏水，在保修期内，受损害业主可要求开发商对漏水房屋进行维修，并赔偿业主因此造成的损失。若并非房屋质量问题，而是楼上业主因装修或铺设水管造成漏水，楼上住户应及时查找漏水原因并进行维修，并就楼下住户造成损害承担赔偿责任。

　　◎问题2：

　　房屋漏水物业是否承担责任

　　◎说法：

　　装修禁令

　　物业公司提前需明确告知业主

　　宋雪兰律师介绍，我国《物业管理条例》规定：业主需装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。比如，装修时不得随意在承重墙上穿洞，拆除连接阳台门窗的墙体，扩大原有门窗尺寸或另开门窗；不得破坏或拆改厨房、卫生间的地面、防水层；严禁改动或损坏房屋的柱梁、板、承重墙等，因装修造成相邻住房的管道堵塞、渗漏水、停电、物品及物业损坏等，由业主负责修复或赔偿，属于施工方责任的，业主可向施工方索赔。

　　物业公司发现在装修过程中有违反相关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正。一旦出现问题，物业公司若未尽到上述义务，就应承担一定的赔偿责任，若已尽到义务，则不承担责任。

　　另外，发现漏水后，如何做才能最大限度减少损失？

　　“发现房屋漏水，第一时间协商解决，不拖沓不推诿，能最大限度减少各方损失。”宋律师介绍，越早划分责任，处理问题，伴随的损失就越少。（文中案例双方当事人均为化名）

　　线索提供高云鹏

　　【记者手记】

　　发现法律之美：看似冷然，实则温情

　　世界那么大，矛盾那么多，当每个人站在自身立场上，为了各自的立场锱铢必较之际，道德俨然已不足以压制双方内心深处蠢蠢欲动的利益追逐。更重要的是，由于彼此道德观不同、受教育程度不同，有时候越讲理，越弱势。

　　当道德不足以解决纠纷之际，发现了法律之美，它以冷峻、理智、事无巨细的面孔，将个人永远看不到的自身责任，睿智、冷静、辩证、果断地判决给你看，你以为的，只是你以为。这些特质是道德无法比拟，但从历史层面分析，法律又何尝不是道德，是道德制度化的表现而已。看似冷然，实则内含温情。

　　不过，法律只是武器，如何用好武器维护自身权益，如何掌控好武器把握公平，需要公民、律师、法官等社会各界的共同努力。