映象房产

　　个别楼盘开盘销量不到一成，业内人士：楼市目前还没有触底，但已经到了转折点

　　郑州限购近两年以来，调控不断加码。不久之前，郑州发布政策，没有预售证的项目禁止蓄客、开放销售场所。大河报·大河客户端记者走访发现，目前郑州房产市场售楼部来访量普遍减少，经开区个别项目已经无证“关门”。市场降温的背后，是郑州房地产市场的拐点已至，还是仅仅为政策高压下的波动期?对此，记者采访了业内专家进行剖析。

　　来访量有所减少个别项目无证“关门”

　　不久之前，郑州发布政策，没有预售证的项目禁止蓄客、开放销售场所，现在各个项目执行得咋样呢?

　　在经开区一家郑州本土房企售楼部内，几名置业顾问在前台低头各自玩手机。其中一位称，他们是代理公司的，由于项目目前没有预售证，开发商的销售人员都调到别的项目去了，“现在查得严，我们只是展示一下项目，不敢提卖房的事，也不敢留来访客户的姓名电话”。

　　而在附近的一个项目，售楼部干脆以正在装修为由直接“关门”，只保留二楼办公场所。

　　“最近几个星期，我们的来访量每天都在下降，现在平均还不到十组客户。”在金水区某项目售楼部一名销售人员称，刚刚过去的中秋节该项目虽然也搞了暖场活动，但还是没有达到预期效果。

　　记者了解到，目前开门营业的项目售楼部来访量普遍有所下降，有的项目为了增加人气，甚至不惜花钱请人来当托。

　　去化率普遍降低有项目以价换量

　　除了来访量减少，楼市热度降温的现象也反映在价格上。

　　在之前的热点区域绿博片区，某楼盘为了尽快回款，打出“首付20万、30万即可买房”的广告。

　　附近某楼盘销售经理之前手里囤了一套房子，“最早内部价为9000多元/㎡，现在我开价11000元/㎡都没有人问，而现在周边行情为13000元/㎡”。

　　“现在市场行情分为两个极端，一种是死扛型的，不愿意降价，自然卖得不好;而那些按备案价甚至低于市场价销售的项目去化率就很高。”郑州某项目营销负责人王先生称。

　　近期中原区某项目开盘，推出的300多套房源全部售罄。业内分析认为，这是跟其低于市场每平方米500~1000元的售价是分不开的。

　　记者梳理近期开盘的十余个项目发现，售价比周边或本项目上涨的几乎没有，之前存在的房企要求购房者“一次性全款付清”的现象也不复存在，优惠力度普遍加大。从销售情况来看，选择“低开”的项目销量不错，但总体去化率普遍低于80%，个别项目甚至仅为20%、9%。

　　限购持续加码投资客纷纷离场

　　“现在的市场可以用差、冷来形容。”上述项目营销负责人王先生称，郑州限购已经两年，那些有购房资格且有购买能力的客户慢慢被“收割”完毕，而另外没有资格但有购房能力的消费者又被近期的严查拒之门外，市场真正客户逐渐减少。

　　王先生认为，实际上，几个月前郑州市场的降温就已经开始了，并逐步蔓延至地市级房地产市场，“上半年土地市场和销售市场火热的许昌，近期也出现好几次土地流拍现象，现在不仅仅是购房者在观望，开发商也对市场信心不足”。

　　此外，在北京师范大学政府管理研究院副院长宋向清看来，市场的降温还跟投资客逐渐离场有关，“不仅是郑州，从全国范围来讲，目前房地产市场已经不是最好的投资渠道，长期的限购，持续的加码，严格的监管造成投资客对市场期望降低，纷纷离场。”

　　“虽然楼市目前还没有触底，但是已经到了转折点。”郑州某地产公司副总裁认为，但目前楼市已然到达拐点。包括碧桂园、万科、保利、恒大、金地在内的一线房企都在全国多城市多盘联动促销，这就是市场明显降温的迹象和信号。

　　对于这种“拐点论”“转折论”，易居研究院智库中心研究总监严跃进有着不同的观点。

　　“郑州楼市降温现象，是周期性的和短期波动性的。”他说，当前房地产市场的交易，受到了非常严格的政策管控，但需求规模其实还是有的，“市场短期内调整是正常的，但还不算达到了拐点，但是传统的‘金九银十’已经不存在了。”（记者 孙煊哲 实习生 冯子雍）