映象房产

　　虽是盛夏，房地产市场却已感到一丝“寒意”。

　　诸葛找房数据显示，郑州二手房挂牌价从2018年6月至今已连续下跌12个月，从当时的1.68万元/平方米跌至7月的1.53万元/平方米;上海中原地产数据显示，7月份，上海新建商品住宅成交面积61.6万平方米，环比减少9.8%，周度成交最低水平只有11万平方米，上海楼市成交量出现缩水现象。

　　上述市场表现可以一窥行业现状。近日，克而瑞发布的数据显示，1-7月，按照可比口径统计，TOP100规模房企的累计业绩同比增速在4%左右，行业整体规模增速较2018年放缓显著。7月，百强房企的单月业绩表现整体平稳，与上半年均值基本持平。单月操盘口径和权益口径的销售规模均较6月环比降低近29%，同比略高于去年同期。

　　政策层面也没有宽松。7月以来，苏州、洛阳、呼和浩特、宁波等城市持续加码楼市调控，开封取消限售令“一日游”更体现出中央坚持房价调控的决心。7月30日，中央首次提出“不再将房地产当作短期刺激经济的手段”，直接定调楼市调控走向。

　　双面夹击下，房地产市场将走向何方?

　　市场降温

　　“多数房企6月出于冲刺半年业绩的动机会增加开盘数量。6月过后，房企开盘量会逐渐减少，从而拖累成交量增长，这属于季节性原因。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，相比之下，同比得出的结果更具有参考价值，他注意到，2019年前七个月，房企销售金额同比尽管仍有小幅度增长，但销售面积同比已经出现下跌。

　　具体来看，克而瑞数据显示，今年1-7月，碧桂园、中国恒大和万科销售面积分别为4786.1万平方米、3080.8万平方米、2395.4万平方米。但这其中，只有万科销售面积同比2018年前7个月实现小幅增长，碧桂园和恒大分别同比下滑2.5%、4.1%。

　　房地产整体市场表现也趋向降温。

　　从新房市场来看，58同城、安居客《国民安居指数报告》显示，7月份，全国67个主要城市平均房价为16412元/㎡，环比下跌0.02%。需求方面，上述报告公布的用户行为指数显示，7月全国找房热度呈现明显分化趋势， 7月全国找房热度环比持续下降，降幅11.9%，一二线城市找房热度相对稳定，三四线城市找房热度环比降幅达26.7%。与此相对应的是，7月全国二手房新增挂牌房源量环比也下跌了4.4%，北上广深一线城市的新增挂牌房源量均呈现下降趋势，部分二三线市场如海口、合肥、无锡、宜昌、岳阳的新增挂牌房源量呈上升趋势。

　　二手房市场方面，根据诸葛找房数据研究中心发布的数据，2019年7月份100个重点城市二手住宅挂牌均价为15035元/平方米，环比2019年6月份微涨0.02%，基本与上月持平，百城二手住宅挂牌均价在连续4个月上涨之后停涨。其中上涨城市62个，平均涨幅0.96%，涨幅环比上月收窄;下跌城市37个，平均下跌0.84%;持平城市1个。分城市等级来看，一、二线城市二手住宅挂牌均价持续下跌，三四线城市持续上涨。其中一线城市环比下跌0.53%，连续半年下跌;二线城市环比下跌0.16%;三四线城市环比上涨0.30%，涨幅收窄。

　　租房市场也同步转冷。诸葛找房数据研究中心数据显示，7月份全国大中城市租金均价为44.19元/平方米/月，环比下跌0.12%;其中，租金上涨城市共有9个，平均涨幅0.64%;租金下跌城市共有11个，平均跌幅0.82%，跌幅扩大。整体而言，上涨城市数量少于下跌城市，与上月相比，上涨城市的平均涨幅收窄，下跌城市的平均跌幅扩大，租金均价止涨回跌迹象显现。

　　与此同时，毕业季带来的租赁热潮已经过去，毕业生租房需求大体上释放完毕，大多数二线城市租金开始下滑，一线城市及部分毕业生多的热点城市租金还较为坚挺。具体来看，北京、上海、深圳这三个一线城市7月份租金均价为93.39元/平方米/月，价格环比微涨0.11%，涨幅较上月收窄明显。重点二线城市租金均价为36.04元/平方米/月，环比下跌0.28%，跌幅扩大。

　　融资持续收紧

　　58安居客首席分析师张波认为，中央拧紧调控“闸门”，从而延缓了市场成交的节奏。而市场降温带动房企销售下滑。“近两个月房地产市场调控政策趋紧，调控面扩大。具体来看，苏州加码调控直接扩大了限售的范围，新房需要满3年才可以转让;同时，洛阳重申限价、呼和浩特开启行业规范自查、宁波规范商品房销售等政策也让调控‘闸门’没有一点‘放水’的机会。7月19日，开封取消‘限售令’，一天后撤回，则更为清晰向市场传递了楼市调控政策从严的信号。在此背景下，购房者的心态亦发生波动，7月购房者信心指数环比下滑1.5%，认为政府会继续出台政策抑制房价上涨的比例超过53%。”

　　张波认为，市场成交量减少离不开日渐明显的集中化趋势。从成交的趋势来看，热点恒热的现象愈加明显，例如一线城市的热点区域、限价造成一二手房严重倒挂的成都、杭州等城市，以及包括宁波、武汉、苏州、郑州等在内的供需两旺的核心二线城市依然是成交热点。但部分城市的热销并不能带动整体销量，在以三四线为主的降温带动下，房地产市场整体成交量呈现减少态势。

　　对于市场未来走向，杨红旭认为，7月30日的中央政治局会议提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，这意味着下半年，中央对房价调控政策将会“咬紧不放松”。

　　对房地产市场最为关键的融资环境也在收紧。从2019年4月开始，国内融资渠道针对房地产行业增加了监管，就在前一周，央行三天两次点名房地产，将持续加强房地产市场资金管控。张波认为，房地产融资持续收紧看似对于行业短期影响有限，实则起到牵一发而动全身的作用，不但会加速房地产行业集中度的提升，甚至还有可能导致个别房企“大鳄”失色，尤其对负债率高企的房企来说，拿地、开发、销售等环节都会受到影响。融资政策的大手笔调整也预示着，2019年也将成为行业“去库存化”向“去产能化”转型的元年。

　　“融资渠道导致企业资金面比较紧张，预计下半年市场会呈现‘以价换量’的态势，即企业为了确保现金流的稳定，可能会进行价格上的调整，同时加大销售力度，因此整体销售表现可能会重新充实起来。”同策研究院总监张宏伟说。