映象房产

　　2019年以来，房地产市场调控基调维持“以稳为主，一城一策”，各类政策并未显著放松，房企销售端和资金端压力加大，投资规模明显放缓，部分房企财务风险逐步累积。

　　近日，中国指数研究院针对101家A股上市房企前三季度经营情况分析发现，2019年前三季度，A股上市房企资产负债率均值、剔除预收账款后的有效负债率均值、净负债率均值分别为73.4%、67.0%、113.0%，同比分别增加0.2、0.4、3.0个百分点，行业负债水平仍处于高位。

　　2019年房地产企业整体从高杠杆、高利润的黄金时代，进入“步履维艰”的白银时代，销售增速逐渐放缓，调控政策持续收紧，融资成本上行，导致房企的利润空间收窄，在资金面上承担比较大的压力。

　　分阵营来看，大型房企负债水平高于行业水平，但去杠杆已有成效。其中，营收100亿以上房企资产负债率均值、剔除预收账款后的有效负债率均值、净负债率均值同比分别减少1.2、1.4、14.9个百分点;此外，30-50亿、30亿以下阵营房企三类负债率指标均快速增长，这些企业负债水平增加，资金压力逐渐加大，其中30-50亿阵营房企净负债率均值高达169.7%。

　　中指院相关分析人士分析认为，2019年前三季度，得益于前期销售额快速增长，A股上市房企仍处于增收又增利阶段，但受市场下行和调控不放松影响，费用率提升、负债率升高、短期偿债能力下滑。大型房企优势凸显且有加强的趋势，中小型房企仍将面临一定的盈利和资金压力，部分房企则有偿债隐忧。未来，A股上市房企预计仍将加速分化，良好的现金流是未来中长期稳健发展的关键。

　　值得一提的是，前三季度房企三项费用率也呈现整体上升的态势。中指院的监测数据显示，2019年前三季度，A股上市房企三项费用率均值14.9%，同比增加2.1个百分点，其中，财务费用率增加1.1个百分点，销售费用率和管理费用率同比分别增加0.6、0.5个百分点。

　　“A股上市房企财务成本受融资环境影响，处于上升时期，大型房企资金优势显著且有加强的趋势，30-50亿和30亿以下两个阵营房企财务费用率快速上升，表明企业资金压力正在加大”。上述分析人士指出。

　　针对前三季度受监测房企三项费用率上升的现象，该人士进一步分析表示，通常“销售费用、管理费用和财务费用”是房企成本的重要组成部分，在黄金时代房企倾向于通过加大杠杆，以较高的成本换取更丰厚的利润，但在行业增速见顶的预期下，利润空间不断收窄，控制期间费用的重要性更加突出，“成本至上”的概念或许逐渐被拾起。