映象房产

　　“没想到法院为我们考虑得这么周全，让我们这么快就领到了全部退款和赔款。”2019年最后一天，钟先生在遭遇“钱给出去，房没买着”的尴尬8年之后，终于在东莞市第三人民法院清溪法庭高兴地领到了84万余元的退款和赔款。

　　近3个月来，东莞市第三人民法院清溪法庭对这起涉及10余名购房者与开发商的房屋买卖合同纠纷案不懈调解，在促成双方达成一致意见后，还通过调解审查和风险预警机制最大限度地保障了购房者的合法权益，真正实现了案结事了。

　　开发商易主房价上涨

　　新老开发商欲解除合同

　　2011年，钟先生等10余人预付了20余万元的认购款给开发商某冠公司，认购位于清溪镇“某湾花园”的房屋，并签订了《住宅使用权转让协议》。可多年过去，开发商却迟迟不交楼，而这几年房价也涨了。

　　2017年初，钟先生等购房者发现他们认购的“某湾花园”变成了“某湾公馆”，开发商也由某冠公司变成了某业公司。原来，开发商某冠公司资金不足，将项目的开发权转让给了某业公司。钟先生等人遂与某业公司进行沟通。

　　某冠公司及某业公司的股东之一某富公司共同与钟先生等人签订了《住宅使用协议书》，约定因开发主体变更，某富公司愿意承担并履行某冠公司与钟先生等人签订的《住宅使用权转让协议》，由某富公司补足钟先生等人与某业公司签订房屋购买合同时的房屋差价部分给某业公司，某冠公司对此承担连带担保责任。

　　但让钟先生等人没想到的是，协议书签订没多久，他们就被告上了法庭。先是某冠公司向东莞第三法院清溪法庭提起诉讼，请求确认与他们签订的《住宅使用权转让协议》无效或解除该协议，但未获法院支持。

　　2019年7月，某富公司又起诉到清溪法庭，再次请求判令解除协议并退回购房款给钟先生等人。

　　法庭严把调解审查关

　　向当事人发风险预警

　　鉴于双方纠纷已长达数年，始终未得到有效解决，且涉及众多购房者，东莞市第三人民法院清溪法庭收案后启动诉前联调机制，委派法庭特邀调解员、清溪镇司法局工作人员先行调解这批系列案。

　　2019年10月，在特邀调解员的努力下，某富公司、某冠公司与钟先生等10名购房者达成初步调解意向，由两公司分两期退款及补偿差价，每位原购房者可获退回的已付款20余万元及补偿的差价损失62万元至80万元不等。

　　之后，清溪法庭专职调解法官对该调解方案进行审查，结合某冠公司此前的涉案情况及向政府、当事人等多方进行调查后的反馈，法官评估认为，以某富公司、某冠公司目前的经营情况，短期内支付近千万元的能力堪忧。而钟先生等人一旦签署调解协议，就意味着双方协议解除，开发商可不再受此约束而合法地处置现有房产，若其无力按照协议支付款项，购房者将难以受偿，极有可能再引发执行案件。

　　为了更好地维护原购房者的合法权益，清溪法庭向钟先生等人发出风险预警，向其阐明利弊，提醒其审慎签订调解协议。同时要求某富公司、某冠公司在一定期限内提供履约保障方案，否则将及时对这批案件进行立案，转入诉讼程序。

　　经多次敦促，某富公司、某冠公司拿出履约诚意和保障，组织双方进行协商并调整调解方案，东莞市第三人民法院清溪法庭最终促成双方达成调解，某富公司、某冠公司将两期调解款项汇入法院账号，到位后调解协议才生效，若有任一期未足额支付，则案件转入立案程序。

　　调解协议签订后，某富公司、某冠公司积极筹措资金，于2019年12月30日将930多万元调解款项汇至法院账户。第二天，钟先生等10名原购房者到法庭办理领款手续，顺利领取了款项。

　　建调解审查机制 铲案件后顾之忧

　　据清溪法庭庭长文及双介绍，自2019年以来，该法庭建立了一套严谨的调解审查机制，确保每宗案件的当事人都能通过调解实实在在地解决纠纷，真正实现案结事了。

　　“一旦双方当事人初步达成调解意向，我们会立即启动风险评估机制，对调解方案进行全面审查，详细了解当事人的履约能力等。如发现问题，将立即向当事人发出预警，并提出完善建议。”文及双说，这种做法不仅能确保双方当事人的切身利益，还可避免案件因当事人没有如期履行而进入到法院强制执行程序，使矛盾进一步激化，造成司法资源浪费。

　　(全媒体记者刘满元 通讯员钟紫薇)