[摘要] 自去年起，国内不少地产商都在试水众筹开发。众筹，真的能让房价下降1/3？
上周五，马明哲、郁亮、张玉良、杨国强、冯仑等金融与地产界的“掌门人”，罕有地齐聚上海滩，他们并不是来华山论剑的，而是为中国房地产众筹联盟的成立呐喊造势。
自去年起，国内不少地产商都在试水众筹开发。房地产众筹，和“互联网+”一样，已然成为灸手可热的关键词和行业趋势。但像这次金融界巨头中国平安(601318,股吧)，以及万科、碧桂园、绿地等地产大鳄联手推动的众筹盛宴，在国内堪称首次。
在地产“白银时代”，所有开发商不得不面临利润缩水的难题。根据“地产界思想家”冯仑的设想，房地产众筹不仅能让开发商成本下降1/3，还能帮他们提前找到客户，实现“以销定产”，可谓是颠覆了传统的房地产开发模式。
众筹，真的能让房价下降1/3，并成为开发商们去库存的一剂灵丹妙药吗？
房产众筹的两张面孔
房地产众筹，就是通过互联网向大众筹集资金，来帮助筹款人完成某个房地产项目，共同拥有并获取房产收益的过程。
2012年12月8日，美国网站Fundrise率先将众筹的概念植入房地产。这个网站的创始人米勒兄弟曾试图寻找银行融资，帮助他们参与城市新兴地区的房地产开发，但被拒绝。这件事启发了米勒兄弟，他们决定直接从人民群众手里筹资投资房地产。
通过众筹，米勒兄弟不仅把房地产的投资门槛降低到100美元，以募集到足够的资金投入到房地产开发。投资者也可以获得他们所投资房地产的部分所有权，以此获得销售收入或租金收益。
《每日经济新闻(博客,微博)》记者认为，房产众筹与房地产信托基金（Reits）原理相近，也就是说，将凝固的房地产项目所有权，分拆成无数个小的分子，让开发商无需投入大量的资金用于开发建设，小投资者则可以通过投入少量资金，分享到房地产的销售收益与升值回报。
有了众筹这玩意儿，就意味着房地产开发可以不再一味依赖于以银行贷款为主的间接融资，开发商可以直接找个人投资者借钱，实现直接融资。
从去年开始，陆陆续续有好学的国内地产商试水房产众筹。比如，万科在苏州搞的一个项目，拿了其中一套100平米三房的单位在网上以54万元的底价起拍，最终价高者得到房源，溢价部分则分配给众筹投资人。
但聪明人都知道，这只是开发商为了营销宣传搞的把戏。
与之相对，平安的众筹玩法却截然不同。按照平安的说法，平安好房的房产众筹大概流程是：开发商拿地后找到他们谈合作，平安好房从中挑选合适的项目，再根据合 作对象提出的要求，设计出符合他们各自需求的金融产品，放到平安前海众筹平台实现募集，以此提前圈定意向客户，融资完成后，项目开工。
这才是真正意义上的房产众筹。
