楼市走出困难期步入市场分化阶段
2015-08-05 11:31
来源：中国证券报
[摘要]
预计下半年相关宽松刺激政策仍将继续在许多城市楼市出现量价齐升的销售拐点后成交价位也将企稳或回升。
承载“衣食住行”四大需求之一的房地产业作为国民经济的重要支柱产业其发展态势值得重点关注。综合地看短期内楼市成交量上行态势已可以确定一线城市价位上升已较明显但也不会出现过热。预计下半年相关宽松刺激政策仍将继续在许多城市楼市出现量价齐升的销售拐点后成交价位也将企稳或回升。不排除局部区域、某些企业还将经历一段下行过程但总体而言我国楼市已度过了过去两年最艰难时期今后一段时期特别值得关注的是市场分化。
房地产业步入市场分化
从长期来看中国总体而言的城镇化过程还要较高速地发展几十年。从现在真实城镇化率在40%左右的水平看按国际经验要一直走到70%左右的高位才能转而进入低平发展阶段。城镇化的持续增长可能要维持三十年左右其后就已非常接近2050年伟大民族复兴的历史时点。房地产会随着中国各中心区、建成区的扩大配合接纳陆陆续续4亿左右的社会成员从农村走向城市定居必然会形成整个国民经济和产业发展、升级、优化之中的支柱。这个客观趋势是非常清楚的。
从今年走势来看在前期我国房地产市场进入调整、分化阶段后又逢我国稳增长压力增大政策的取向是通过多种手段促使房地产市场回暖。在中央政府层面国务院政府工作报告中首次提出要“支持改善性住房需求”央行、银监会、住建部、国土部、财政部五部委先后出台政策“组合拳”。国土部从供应端控制地方政府需因地制宜有保有压;其次是央行从需求端调整下调了二套房的首付比例。财政部从交易环节入手调整个人住房转让营业税免征年限从5年改为2年。4月中旬央行宣布再次降准1个百分点为“3·30新政”落地送来及时雨。2015年6月28日央行决定下调金融机构人民币贷款和存款基准利率同时降准。这无疑给楼市又打了一针强心剂。
综合地看短期内楼市成交量上行态势已可以确定一线城市价位上升已较明显但也不会出现过热。预计下半年相关宽松刺激政策仍将继续在许多城市楼市出现量价齐升的销售拐点后成交价位也将企稳或回升。不排除局部区域某些企业还将经历一段下行过程但总体而言我国楼市已度过了过去两年最艰难时期今后一段时期特别值得关注的是市场分化的表现。
一是业态走势的分化即住宅、办公楼和商业地产走势将会出现不同。从物业形态看商品住宅已经进入白银十年处于稳定增长期一线城市及重点二线城市仍有一定的发展空间。商业地产则逐步趋于饱和状态受电子商务冲击明显但一些龙头房企涉足的商业楼宇仍值得关注。办公地产方面一线城市办公市场仍存发展空间但二、三线城市办公市场则特别需要具体分析因地制宜。
二是区域的分化包括不同区域城市的走势分化和城市内部不同城区、地段的分化。随着城镇化进程的继续一线城市的房地产仍然会强劲发展而许多中小城市随着人口向大城市的流动房地产需求将面临严峻挑战。大城市中的核心商业区和住宅区房地产也将进一步发展而远郊区则会呈现不同的冷热。2015年下半年预计二线城市市场表现分化有可能进一步加剧合肥、武汉、郑州、南京等城市可能仍保持大体平衡但大连、宁波、沈阳、长春及西安等城市库存压力较大市场成交不容乐观。三四线城市整体库存高企以价换量仍很可能成为主旋律。
三是融资模式的分化。随着房地产业竞争的升级融资模式也从原来银行信贷、上市融资为主转向信贷、股票市场、REITs、私募和众筹代表的互联网金融等多层次的融资体系服务于房地产行业的金融产品将带来多样化发展机会。房地产行业“拿地+开发+销售”的开发模式将逐渐转向以客户端为主导来引领房地产商业模式的改变。
四是市场供给与政府保障的分化。中国住宅的商品化和保障机制的完善成型是面向低收入阶层、中产阶层和富裕阶层都形成相应的房产供给机制。我国保障房、商品房的“双轨统筹”已有清晰框架。面对一方面商品房高库存一方面保障房融资难的现状可积极考虑“商品房转安置房”的运作模式房企能消化部分库存、缓解压力住房保障对象也能更早住进保障房盘活部分现有存量。
