在万科紧锣密鼓筹备物业平台全面市场化之际，中海物业已抢先一步，推行其分拆物业上市计划。

　　5月18日晚间，中国海外发展有限公司公告宣布，公司全资附属公司作为买方，与中国海外宏洋集团有限公司全资附属公司订立股权转让协议。

　　根据协议，中海同意购买中海宏洋物业管理有限公司100%股权，代价约为人民币5000万元(约6300万港元)。收购事项预期5月31日或之前完成。

　　值得一提的是，中海在公告中透露，公司正考虑以实物分派方式将分拆实体股份分派给股东，将集团物业管理业务分拆及，并以介绍方式在香港联交所上市的可能性。

　　这也是继2014年花样年分拆彩生活以来，又一个中国房企进行物业管理平台分拆上市。考虑到中海物业已发展20余年，在业内已积累一定口碑，此次分拆上市或更多的是做大物管生意。

　　截至发稿时，观点地产新媒体并未联系到中海相关人士回应此事。不过从彩生活上市一年交出的成绩看，2014年其毛利3.1亿元，同比涨幅115.8%，毛利率增长18个百分点至79.6%。相比陷入挣扎的房地产销售行业，这种盈利水平足够“诱人”。

　　市场人士对观点地产新媒体分析称，房地产行业前端的开发销售价值已经收缩，后端的物业管理却有待发掘。花样年的成功，在一定程度上刺激了包括万科、中海等企业，让它们意识到物业管理还是一片蓝海。

　　中海的物业生意

　　据观点地产新媒体了解，在中海系房地产开发的投资战略和布局中，中海专注于一、二线城市，中海宏洋则专注于三四线城市。同时，中海宏洋旗下开发项目均由中海宏洋物业提供物业管理和服务。

　　中海宏洋披露的数据显示，截至2014年，中海宏洋在15个城市内(包括北京)，拥有共27个进行中的物业发展项目，所占土地储备达1207.12万平方米。

　　对于收购中海宏洋的物业管理公司，中海显然颇为满意。其在5月18日的收购公告中表示，收购事项将具有加强集团在中国的物业管理业务的裨益。

　　事实上，中海早在1986年在香港设立中海物业管理有限公司，并于1991年开始在内地进行业务扩张。2012年，中海地产商业发展有限公司正式成立，专门负责商业项目的物业管理服务。

　　中海的年报显示，2014年，中海物业在国内管理项目约199个，管理面积4550万平方米，覆盖北京、广州、上海、深圳、佛山、杭州等29座城市。管理项目包括住宅、写字楼、商业综合体、政府物业、高新产业园区等。

　　其中，商业项目管理服务包括20余座城市，覆盖中海系甲级写字楼、环宇城购物中心及星级酒店三大产品系列。

　　香港方面，中海的物业服务公司除了为集团发展的香港豪宅物业项目提供物业管理服务外，管理服务也覆盖商业大厦、商场、大型屋苑、公共屋村、私人物业、公共设施、出入境口岸、中央驻港机构办公大楼及军事用地等，管理面积约450万平方米。

　　截至2014年底止全年，中海实现物业管理收入20.1亿港元，其中香港及澳门地区2.3亿港元，内地17.8亿港元，同比增长13.6%。在管面积逾5000万平方米，同比增加25%。

　　粗略估算，若加上收购中海宏洋物业获得的管理面积(以发展中土储计)，中海的管理面积将超过6000万平方米，约为彩生活管理面积2亿平方米的30%。不过就营业额而言，2014年彩生活录得4.86亿港元，不及中海的25%。

　　对此，相关市场人士对观点地产新媒体分析称，彩生活的商业模式是“传统物业+工程服务+社区增值服务”，但主要局限于住宅物业方面。相比之下，中海物业管理范围除了住宅，还有写字楼、购物中心等高收益物业，这也是管理面积不如彩生活、营收却高出几倍的原因。

　　上述人士续称，考虑到中海及中海宏洋在中国拥有众多土地储备，未来光是为这些项目提供物业管理及服务，获得的营业额也会相当高。

　　截至2014年底，中海在内地31个城市以及香港、澳门共拥有土地储备约3735万平方米，实益拥有权益约为3496万平方米；中海宏洋土地储备则为1207万平方米，实际权益约为1137万平方米。仅2015年，其计划竣工楼面面积便将达1200万平方米。