供货市场
库存量持续减小 但仍需1年多消化
今年以来新货供应量相比去年大幅回落。今年11月新发放商品住宅预售量为1739套，不仅比去年同期下降，还比商品住宅销售量足足少了1000套。实际上，从今年下半年开始新货供应量开始大幅下降，7月至10月新增预售商品住宅约10048套，同比下降了4成多，尤其是9-11月新增预售商品住宅仅仅3909套，不到去年同期的1/3，成为近3年来新增预售商品房最少的一年。
不过，市场明显感到库存压力依旧大，那么，清远库存量究竟有多大?据清远市住房和城乡建设管理局数据提供显示，清远从2009年到今年11月的近7年里，市区商品住宅销售套数约128273套，在此期间，新发放商品住宅预售套数约165371套，按此计算尚有37098套待售，和去年底库存大体相当——截至去年底，库存量为37668套(近4年库存变化图详见图表1。备注：在2009年以前，市区供货量和销售量均只有几千套，因此库存统计暂忽略不计)。
这几年清远市区平均每年商品住宅销售套数为22000套左右。不过今年有些例外，今年前11月商品住宅销售套数为24743套，今年全年销售套数预计可以突破27000套。在新货供应量持续下降大背景下，预计12月新货供应量依旧会维持在2000套以内，因此，预计到今年底商品住宅的库存量会减少至36000套以内。库存量在逐渐缩小是不争的事实，但即便如此，该库存量足够清远1年多来消化。
销售市场
房价大幅下降 成交持续放量
相对于新货供应量持续回落，今年的成交市场则持续放量。实际上，自从去年9月底以来推出系列楼市刺激政策之后，清远楼市开始复苏。
据清远市住房和城乡建设管理局提供的备案数据显示，今年前11月商品房成交总面积约263.48万平方米、25526套，分别同比增长26.68%、34.87%;其中商品住宅成交258.42万平方米、24743套，分别同比增长28.95%、37.14%，已经超过去年全年，按照现有成交态势，今年全年销售套数预计可以突破27000套，超过以往任何一个年份的销售业绩。
实际上，近一年来，商品住宅成交量整体上成上升态势，尤其是自去年9月之后，增长最为明显。而商品住宅的成交均价则一直呈现下降态势：均价从去年1月“6字头”回落到如今的“4字头”。
关于需求潜力
广清交会处开发规模越来越大
关于需求，无论是普通老百姓还是房地产从业者都始终有一个疑问，清远有这么大的市场需求吗?而从历史数据来看，整体销量在上升，即使在限贷限购的这几年成交量也大幅增长，即便如此，还是不能打消人们的疑虑。
人们常拿一些大城市人口做比较。以2009年到今年10月的近7年时间计算，清远市区商品住宅销售套数约125431套，在此期间，新建商品住宅套数约163632套(以清远市住房和城乡建设管理局发放的预售许可证数据为准)，按此计算尚有38201待售。目前清远市区常住人口约80万。按照上面数据计算，市区平均不到7个人拥有一套住房，按照总供应量计算，平均不到5人拥有一套住房。
广州在此近7年间商品房销售约60多万套，按目前常住人口1300万算(实际不到1300万)，平均每20人拥有一套住房。
7：1和20：1，两相对比，清远市场需求的潜力在短时间内得到爆发似乎比较困难。当然这只是静态算法，没有包含清远其他县市区及珠三角客户群，但广州也没有包含其他城市人群，相对而言，广州的吸引力，清远很难匹敌。
然而，总有一些因素是不可预测的。这几年清远加快了与广州一体化进程，广清交会处开发规模越来越大，对广州人的吸引力越来越强，仅美林湖、北部万科城、假日半岛、恒大银湖城、阳光100多个超大规模楼盘这两年每年出货量上万套，基本都是广州客。
而广清交会处也在加强资源的整合，从以前的单一楼盘开发到现在产城结合，如美林湖文化旅游特色小镇、银盏特色小镇规划，更引人注目的是王子山和环王子山整片区开发，如今已有投资数百亿的巨无霸产业项目长隆森林公园。
