写字楼 

　　与住宅价格倒挂十年空置难翻身 

　　若说商铺只是空置或出租难问题，郑州写字楼的问题已经是老生常谈了。高铁站商圈内写字楼大半为空，记者踩盘时，明显发现东风东路与金水路交会处以南，不少写字楼早已开盘，日前依然处于在售状态，标价仅为万元左右。而周边的海马公园单价已接近2万，建业天筑单价已突破2.5万。

　　郑东新区大概就有40多个写字楼项目，若按照每个项目有1~4栋写字楼，保守估计共有100栋新晋写字楼，如此巨大的供应量可能已超出市场的承接能力和消化能力。同时，高重恒指出，目前高铁站商圈属于第四代写字楼，具备目标客户明确、景观优美、商务共享空间、高智能化、提倡绿色环保的特征，但离第五代写字楼“定制时代”还有很大距离，生态化、科技化、艺术化、交流化、共享化、平台化将是客户对未来写字楼的需求。

　　“供给侧也是问题，郑州目前由开发商提供的产品也较弱，供过于求又同质化严重，真正做到和国际化接轨的甲级写字楼寥寥无几。”高重恒幽默地称郑州大量写字楼有五大特色，上电梯像打仗、卫生间臭气熏天、无处吃饭、停车难于上天、楼内空气质量差劲，“郑州的写字楼就像一双鞋，男女老少春夏秋冬都能穿，你说是好鞋还是赖鞋？”

　　资深投资客赵先生亦提出，郑州写字楼未来可能十年都很难翻身，“目前政府也看到此类问题的严重性，如果能够将写字楼占用地性质作出大的修改，比如将写字楼转化为商业公寓来救市。”赵先生举例说，“蓝堡湾四期正弘城，原定计划建两栋150米的写字楼，因为意识到写字楼的困境，所以将其改为精装修商住公寓卖。”

　　对于住宅与写字楼等商用物业出现价格倒挂的情况，有从业者表示，这是因为与郑州投资者认可商用物业投资出租保值的想法相比，来自一线城市或者海归投资者，肯定会更青睐于易转手的轻量型住宅。因此预计在住宅依旧保持上涨的情况下，不排除住宅与商用物业价格继续保持倒挂的可能，甚至未来一段时间内，这种情况或可能成为常态。

　　商业地产 

　　综合体验式商业地产将成未来主流 

　　商铺租金低廉，写字楼空置严重，商业地产目前也是不如人意，宝龙城市广场多年来过半商铺无人问津，曼哈顿步行街惨淡经营，诸如此类境况，让许多商业地产开发商陷入困境。尤其是当下电商的冲击，原有的传统商业体已经举步维艰，但高重恒向记者强调，电商永远打不过实体，应走生态体验式购物中心之路，“比如目前的天津大悦城，五号车库和企鹅公社，是年轻人创新的产品，90后年轻人十分喜爱，争相去之。包括苏州的诚品书店。”所以郑州商业需要进化需要创新，商铺规格设备规划都落后很多，但百姓需要生态化、体验性的商业业态出现，“为何现在近郊随便建个古风小镇，人山人海，国贸360步行街，人山人海，人们是去消费时间、空间，并非只为买东西。这个空间一定要是独特的，可体验式的。”高重恒说。“时空一体”是高重恒提出的商业新定义，街区主题化、购物场景化、电商体验化、消费综合化、科技潮流化五大要素，“不能模仿雷同，要走出郑州商业特色，是对开发商更高的要求，也是商业自救。”高重恒说。

　　星联置地副总经理李涛认为，国家出台的“营改增”政策，对于商业开发商也是利好消息。李涛表示，目前商业地产存量只是“阶段性相对过剩”而非“绝对过剩”。空间上，部分区域过热和部分区域惨淡形成矛盾；定位上，同质化现象太过突出。“尤其在增量上，开发商需要注意与消费能力增长匹配、与零售商开店强度匹配、与人口增长匹配。”

　　高重恒更深入地分析认为，郑州具备持续增长的消费能力和继续放大的大中型城市人口聚合效应，以及产业发展和生活方式升级推动对未来购物中心的增量力度仍客观存在。

　　依托产业的聚集效应以及市区办公需求外溢，东区办公楼需求猛增，郑东新区商业办公产品迎来投资好时机；同样，按商业规律，一个30万人的社区，至少应配套一个50万平方米的商业区，而随着人口今后大量入住聚集，当下郑州市场环境与时机都使得住宅小区内商铺投资成为明智之选。

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