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房企过招长租公寓 意在备战楼市下半场

2017-04-21 10:26 来源:新华网

[摘要] 面对长租公寓这片万亿“蓝海”,从去年开始,万科、龙湖、阳光城、绿城、保利等一批房企纷纷以不同形式涉足。基于此,长租公寓成为不少房企2017年重点发展的创新业务,并纷纷提出动辄数万间的扩张目标。

  面对长租公寓这片万亿“蓝海”,从去年开始,万科、龙湖、阳光城、绿城、保利等一批房企纷纷以不同形式涉足。对房企而言,将长租公寓作为创新业务大力发展,不仅是进入楼市下半场之后转型的迫切需要,更是出于打通上下游资源、增加客户黏性、获取稳定现金流,甚至实现资本运作的战略考量。

  不过,也有一部分房企对长租公寓市场心存疑虑。新城控股副总裁欧阳捷认为,不论是联合办公还是长租公寓,市场空间都非常有限,这对于必须上规模才能赚钱的产品类型来说,是个致命的掣肘。“如果房企纷纷往里面挤,投入大量人力物力做这个,我认为并不划算。”

  距离地铁站一公里左右,邻居是一群25至40岁之间的年轻人,房间简单舒适、装配齐备,公用客厅的角落里几个年轻“创客”在讨论PPT,书吧一角有人头戴耳机沉浸在自己的世界,自动贩卖机随处可见,健身房里24小时有人挥汗如雨,你还可以随时走到前台要一杯热咖啡……在上海万科位于张江国创中心的泊寓项目里,这是每天的生活场景。

  从去年开始,长租公寓市场加速兴起。瞄准长租公寓这一片万亿“蓝海”,万科、龙湖、阳光城、绿城、保利等一批房企纷纷以不同形式涉足。对房企而言,将长租公寓作为创新业务大力发展,不仅是进入楼市下半场之后转型的迫切需要,更是出于打通上下游资源、增加客户黏性、获取稳定现金流,甚至实现资本运作的战略考量。可以预见的是,借力政策推动,谁能快速复制、扩大规模、占领市场,或许谁就能在房地产市场的“白银时代”多一项制胜的筹码。

  年轻人构成租客主体

  万科和龙湖地产的长租公寓品牌泊寓、冠寓,都将租客的主体定位于85后、90后年轻人。

  小安,一个90后创客,去年与好友从浙江宁波来到上海开创自己的“小”事业。小安的新公司是为新游戏提供角色形象创意的,目前就小安和他朋友两个人。于是,他们租住在上海张江国创中心的万科泊寓里,一套65平方米的房源,月租金4990元。

  “这里很适合我们。搞我们这行的都很宅,不需要居住在市中心CBD,只要紧邻地铁线,出行方便就行。最重要的是,这里是年轻人的聚居地,可以认识不同行业的同龄人,大家很聊得来,我们不仅可以收获灵感,甚至有什么新创意马上就可以在邻居间做‘内测’。”在张江泊寓的公共客厅,记者见到了正抱着电脑做设计的小安。一台电脑,高速网络,就可以满足小安的工作需要。对于这样的居住环境,小安是喜欢的。

  小安告诉记者,事实上他家境殷实,在宁波当地做生意的父母在他来上海之初就提出过要为儿子买套房。“对于我们90后来说,买房才有家的观念已经不那么重了,租住在这里比买一套房关上门谁也不认识谁,居住体验要好得多。更何况,对我们创客来说,变化随时发生,也许明天就有一个更好的机会在北京、深圳或其他任何一个地方等我呢。”

  像小安这样的85后、90后构成了长租公寓目前的承租主体。张江国创中心万科泊寓的店长张泱告诉记者,这家泊寓从去年四季度开业以来,出租率最高可达到90%。他们会对租客进行筛选,年龄一般在24至40岁之间,可单身可已婚,但不可带孩子。工作背景和收入情况也会进行筛选,一般以张江园区内高科技企业员工居多,大多收入不菲,受教育程度良好,这在一定程度是保证了泊寓的租客素质。

  较之万科泊寓,龙湖地产首个长租公寓试水项目则偏向于高端路线。3月15日,龙湖地产旗下长租公寓品牌——冠寓在重庆正式面世,共提供180套租赁房源。重庆龙湖地产创新业务负责人告诉记者,自2月开始蓄客至今,不到两个月时间其出租率已达到95%,市场反响超出预期。租客主体是85后、90后年轻人,主要分为三类需求:一类是外地来渝工作、创业的年轻人,暂时不打算买房的;一类是准备买房或已买房但还没交房的,租房作为临时过渡的;还有一类是企事业单位批量租赁解决员工住宿问题的。

  意在备战楼市下半场

  进入楼市发展的下半场,长租公寓成为不少房企2017年重点发展的创新业务,并纷纷提出动辄数万间的扩张目标。

  在进入楼市发展的下半场后,房企的传统开发模式在高地价面前越来越难以为继。抢占长租公寓市场,打造自身长租公寓品牌,一方面可以为未来进行品牌输出打好基础,另一方面能够为房企带来稳定的租金收入,而这笔可观的现金流较易实现资产证券化,便于企业资本运作。

  此外,由于目前上海等地要求所有招拍挂的出让土地必须有15%以上面积由开发商自持,越来越多的开发商拥有大量自持物业,而长租公寓品牌的培养,成为这部分自持物业很重要的去化出路。

  基于此,长租公寓成为不少房企2017年重点发展的创新业务,并纷纷提出动辄数万间的扩张目标。

  万科董秘朱旭在3月7日的电话会议上表示,长租公寓将会是万科今年发展的重要方向,将在核心城市展开布局。截至2016年底,作为万科旗下长租公寓品牌,泊寓已在广州、厦门、合肥、上海和重庆等城市落地了10余个项目,已出租公寓达1.6万间,并计划在2017年发展至15万间。

  3月24日,在龙湖地产2017年业绩发布会上,执行董事兼首席执行官邵明晓透露,冠寓是龙湖的“主航道”业务,将集中公司的优势资源着力发展。成都、重庆是龙湖深耕已久的西南区域重点城市,已经率先推出3个冠寓项目,布局了三条符合青年居住习惯的特色产品线,下一步在北京、上海也会大面积推广。具体来看,冠寓将聚焦北上广深四大一线城市,及重庆、成都、苏州、杭州、南京、厦门等领先二线城市,目标城市12个,力争用三年时间,每年推出1万到1.5万间,第三年争取达到10亿元以上的收入规模,跻身中国长租公寓市场前列。

  从房源获取上来看,房企涉足长租公寓有一个共同的特点,即以自持物业试水,但不拘泥于持有物业。据记者了解,上海万科目前开业的泊寓项目均为自持物业,今年还将在上海增加50个泊寓项目,其中30个年内开业,如此快速的布点扩张,自持物业显然满足不了房源需求,以十年或更长租约租下整栋物业,并经过改造轻资产运营,今后将作为万科泊寓房源的主要来源方式。龙湖方面则表示,在房源拓展方式上,冠寓不拘泥于自有物业,起步阶段将以轻资产模式为主,会租赁其他物业;中长期看,会逐步轻重资产并举,最终资产轻重比为2:8。

  记者通过调查梳理发现,目前房企投身长租公寓的方式主要分为两类:一类是房企主导,作为长租公寓的运营方,且一般会有一个统一的品牌,如万科的泊寓、龙湖的冠寓等。这种模式是出于战略性布局考虑,拓展新业务领域,打造自有长租公寓品牌,获取新的盈利点,并且通过与地产主业和物业管理业务的协同(如客户资源共享等),可实现相互促进发展;另一类是托管合作,指房企与专业公寓运营商合作,房企负责组织房源供应,由第三方公寓运营商进行公寓的运营。这种模式的目的是促进新房项目的销售去化,以及盘活二手房源,提升利用效率,完善社区增值服务。

(责任编辑:赵惠)

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