克而瑞房地产研究中心研究员房玲认为，房企进军长租公寓有其战略考量。从短期来看，长租公寓租赁业务与房产销售业务可以产生联动，共享客户资源，进行联合营销，从而促进销售项目的去化。这点在青年长租公寓上表现得更为明显，如重庆西九万科泊寓就是把公寓优先租给了重庆万科西九项目二期的潜在购房者，且租金可用于购买二期房子的抵用款。通过长租公寓，开发商培养起一批未来的潜在购房客户——今天租泊寓的年轻人，也许若干年后就会成为万科业主。

　　此外，长租公寓还可以帮助房企获取大量准确性高的客户信息，完善客户大数据，这有利于打通房地产上下游资源，为开发商赢得更多在社区增值服务上赚钱的机会。

　　“企业并不是做慈善，房企大力发展长租公寓，一定是有利可图，并且可以持续发展的。”上海万科长租公寓项目负责人丁洁告诉记者，长租业务短期内不赚钱，但长期一定赚钱；小规模不一定赚钱，但形成规模后一定可以赚钱。

　　虽然没有透露目前万科泊寓的具体利润率，但丁洁表示，经过严密测算，在覆盖掉所有成本后，目前泊寓还是盈利的。而邵明晓则在龙湖地产的业绩发布会上明确表示，目前龙湖长租公寓的毛利率在35%左右，并不特别高，但公司判断，通过后期精细化运营以及进一步客户细分，这个业务未来会是长期可持续的业务板块。

　　金融配套政策支持至关重要

　　上海等一线城市和一些长租公寓发展较好的热点二线城市，有关政府部门都在积极酝酿扶持长租公寓市场发展的配套政策。

　　对于长租公寓这个沉淀资金量大且回收时间长的细分领域来说，金融政策的支持很是关键。据记者了解，上海等一线城市和一些长租公寓发展较好的热点二线城市，有关政府部门都在积极酝酿扶持长租公寓市场发展的配套政策。

　　以上海为例，近期上海市金融办召集会议，邀请上海万科、青客、魔方三家公司座谈，了解目前长租公寓领域龙头企业融资等情况，证监会、银监会、住建委相关政府部门人员亦到场列席。记者了解到，尽管目前万科、龙湖等开发商主要是利用自有资金做长租公寓，尚未对外融资，但相关房企均向记者表示，Reits、租约证券化等未来必将成为长租公寓融资的主要渠道，亟待政策给予扶持。相关政府部门对此表示，将上报企业需求，积极酝酿出台辅助政策为企业助力。

　　在近期举行的2017年第一届地新引力创新峰会上，易居企业集团执行总裁张燕表示，从投融资角度来看，2016年长租公寓领域的投融资活动表现出两个显著特征：一是资金明显偏向模式成熟的龙头企业；二是投资方式开始从前期的股权投资转向金融创新类的产品。如魔方公寓把全国3500多家公寓租金和物业费打包，以租约证券化的方式在2016年获得了首单ABS（资产证券化），总募资额达到3.5亿元。随着大量空间类企业兴起，魔方金服这种提供金融服务的通道和产品的公司应运而生，2016年有近百家公寓运营商借助魔方金服实现了租约证券化。

　　此外，一些租金补贴政策也是推动长租公寓发展的催化剂。据记者了解，在上海张江、陆家嘴、安亭等产业园区或金融贸易区，年轻人才的租赁需求特别旺盛。为了吸引并留住人才，园区内有一些政府主导的人才公寓，园区管委会还会给租住在人才公寓的园区内企业员工提供一部分租金补贴。“这个租金补贴政策能不能对一些企业主导的长租公寓放开？比如说租住在张江国创泊寓内的园区员工也能享受到管委会的租金补贴。”丁洁呼吁。

　　不过，也有一部分房企对长租公寓市场心存疑虑。新城控股副总裁欧阳捷认为，不论是联合办公还是长租公寓，市场空间都非常有限。“它们只能存在于一线和部分经济活跃、流动人口较大的热点二线城市，这对于必须上了规模才能赚钱的产品类型来说，是个致命的掣肘。市场空间有限，如果房企纷纷往里面挤，投入大量人力物力做这个，我认为并不划算。”

　　确实，这是房企在做大规模时必须面对的一大难题。“对于万科来说，目前最大的难点并不是资金，而是在快速扩张的战略要求下，要找到足够适合的房源不容易。”丁洁告诉记者，万科泊寓的选址必须紧邻地铁，这是硬性条件，今年上海50个新增项目意味着他们或许得看500个以上项目。（记者 朱楠）