映象房产

　　流动性为王!尽管票面利率走高且面临汇率波动，但上市房企对于美元债发行不仅热度不减，甚至是持续增加。

　　据《证券日报》记者不完全统计，今年以来，A股和H股上市房企披露的发行美元债相关信息不低于50条。与之相呼应的是，房企美元债票面利率的飙高——从今年一季度龙头房企大多低于6%，快速上涨至大中型房企纷纷突破或接近10%，最高达到13.75%。

　　房企持续热衷发行美元债

　　房企对于美元债的追捧已经持续至少5年，近年来更有愈演愈烈之势。

　　2013年以来，全球资本市场一度出现了超低利率环境，甚至有中介机构在推介语中将美元债描述为“企业到海外薅羊毛必备”。

　　此外，对于内地房企而言，国内融资难度的加大，使得房企近年来持续去海外寻求融资。来自中介机构的数据显示，去年全年，房企境外融资总额达388.6亿美元，较2016年的140.6亿美元大幅上涨176%，今年的融资总额很可能还将快速上升。

　　据《证券日报》记者根据同花顺iFinD数据统计，今年以来仅A股上市房企已经披露了35条与美元债相关的公告。例如，泛海控股10月10日公告称，为加快推动海外项目开发建设，优化债务结构，降低财务成本，公司境外全资附属公司中泛集团有限公司拟通过其在英属维尔京群岛注册成立的泛海控股国际

　　发展第三有限公司发行美元债券，募集资金不超过6亿美元，并由公司及子公司为本次发行提供担保。

　　另据了解，除了A股市场中的上市房企，还有多家H股上市房企今年上半年也加入到“发债队伍”。据《证券日报》记者统计，今年以来，有约20家港股上市房企披露拟发行美元债。

　　在房企的描述中，其发债的目的大多在于“调整公司债务结构、满足资金需求、偿还境内公司债券及金融机构贷款”。例如，新湖中宝表示，拟境外发行不超过8亿美元(等值)外币债券，募集资金主要用于置换境内债务;部分房企的融资是为了提前赎回旧的美元债，“将借贷成本进一步降低，债务结

　　构进一步优化”;此外，近期有部分房企表示，发行美元的目的包括“为建立境外市场良好信用打下基础”。

　　票面利率迅速飙高

　　房企美元债发行火热的同时，票面利率也在一路飙高。

　　从今年一季度的情况上来看，美元借款彼时确实相对利率较低：上市房企发行的多年期美元债利率大多在4%-9%之间，大型企业的票息率多低于6%。如果回溯历史，美元债的价格更是可谓非常美丽。某龙头房企2013年首次境外美元债券发行时，其一笔8亿美元的5年期债券的年票息率仅为2.625%。

　　今年二季度，房企美元债发行利率上行明显，2018年二季度平均发行票息为7.34%，环比上升99个BP，同比增长57个BP;多家房产企业包括华南城、国瑞置业、正荣地产、毅德国际等，发行票息均在10%以上。有研报分析认为，二季度监管限制房企发外债投地产项目，以及人民币兑美元汇率波动，导致企

　　业美元债偿付压力上升，令市场对持有大量美元债房企的担忧加剧。

　　下半年以来，房企美元债利率可谓是继续快速飙高，近期多家公司新发行美元债的票面利率超过或接近10%。

　　H股方面，中国恒大全资子公司拟发行美元优先票据，部分票据票息达13.75%;正荣地产今年发行的美元优先票据的票息从6月底的10.5%已经上涨至目前的12.5%;茂业国际部分美元债成本达到13.25%。

　　此外，A股方面，华远地产表示，11月8日，公司完成2亿美元债的票面利率为11%，待后续交割完毕后将安排在香港联合交易所上市交易。

　　同一日，华夏幸福境外间接全资子公司向境外专业投资人增发1亿美元的高级无抵押定息债券。票面利率为9%，2021年7月31日到期。截至公告日，该公司本次备案登记的境外债券已发行9亿美元。

　　对应对汇率波动风险，据《证券日报》记者了解，部分上市房企在发债的同时已经配套了汇率风险对冲机制。但是，根据监管的要求，商业银行远期售汇业务的外汇风险准备金率已经从0调整为20%，对于借美元债融资的企业而言，其对冲汇率风险的成本将有所上升。

　　银行开发贷收紧

　　事实上，房企之所以密集发行美元债，是因为商业银行去年以来主动调整了开发贷的“朋友圈”，部分中小型房企或被“移出群聊”，即便是大型房企也面临额度收紧的局面。

　　从财报数据来看，部分中小型房企对于银行的依赖度有所下降，开发贷在其融资渠道中的占比更是一再下降。

　　某中小房企中报显示，截至2018年6月末，公司获得银行授信额度未使用额度为50.68亿元，而截至去年中期，该公司全额使用了银行授信。

　　另一家小型房企今年中期的银行贷款余额为9.76亿元，而非银行金融机构贷款达21.45亿元，银行渠道融资余额的占比为31%，2017年的情况与今年上半年类似。不过，2016年该公司银行渠道融资余额的占比为61%;2015年银行贷款占间接融资的比例则为68%。

　　而部分龙头房企也对于信贷额度和自身资金需求预判不足。“某大型房企把到期的低成本的银行贷款先归还后发现，今年的开发贷额度并没有去年那么宽松，只好转向美元债”，某股份制银行人士对《证券日报》记者表示。

　　2018年半年报显示，目前国有大行对于开发贷的审批口径十分相似，“在总量控制的基础上，实施区域差异化信贷政策”、“加强风险管控”、“重点支持优质房地产客户和普通商品住房项目”、“因城施策”，这也从侧面印证了房地产业的宏观调控并未放松;股份制银行对待开发贷的态度不尽一致，

　　部分银行贷款余额和占比“双降”，部分银行则出现了较快增长;13家地方银行开发贷的余额以及占比也呈现出“涨跌互现”的局面。

　　商业银行对于中小房企的谨慎，一方面与宏观调控的政策导向相关，另一方面，也是关注到了开发贷的资产质量。今年上半年，工农中建四大行开发贷的不良贷款率两升两降;股份制银行披露出来的数据要略好一些，虽然部分银行的不良贷款也出现“双升”，但风险明显可控。（张 歆）