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三大商场集中开业 郑州商业中心物业怎么买?

2019年05月16日16:47  来源:映象网房产频道

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  2018年12月22日龙湖锦艺城试营业,当天客流如织、南龙湖爆燃。作为南龙湖板块唯一的商业中心,龙湖锦艺城的开业给南郑州带来了根本性的提升——它已经成为板块所有地产项目共同的核心商业配套!

  同一个周末,开门营业的还有两个商业中心,分别是洞林湖的首创奥特莱斯和龙子湖湖心岛的局外太格茂,三者总体量共21.6万平方米。

  地铁口500米范围的物业是地铁物业,大型商业中心500米范围内的物业不妨叫做商业中心物业。那么,对买房人而言,商业中心物业还能买吗?该怎么买?

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  为什么南郑州这么期待龙湖锦艺城?

  龙湖锦艺城商业规模比中原锦艺城略小,为13万方,但格局不差,最牛的看点是:商场里92%的品牌都是首次入驻南郑州!

  南郑州片区楼盘众多,人口密集,但商业中心一直乏善可陈。南郑州,从航海路开始,一直到龙湖镇,长达10公里的距离内,长期缺乏大型商业中心。片区给人的印象三个关键词:刚需、物流中心、批发市场。

  南郑州有什么?鞋城、汽配城、机电城、家居馆、钢材城、水暖洁具……还有,物流公司多、仓库多、大车多,一直在各种修路。别的不说,郑州70多家电影院,南郑州只有7个,只占十分之一。要知道,从楼盘密度和人口密度看,无论是管南、二七新城,还是南龙湖,都是大盘密布,房子多、销售好,最近几年郑州销售榜排名前几的正商智慧城、浩创梧桐郡、绿都澜湾、永威城,都是南郑州神盘。

  而商业配套呢?10万方以上的,除了2012年开业表现平平的二七万达,就是远在10公里之外的龙湖锦艺城了。

  所以13万方的龙湖锦艺城成了南郑州,尤其是管南、南龙湖百万方在售楼盘的救命稻草。

  而龙湖锦艺城也不负众望。定位“购物+体验的城市级区域标杆型全客层购物中心”的龙湖锦艺城,涵盖餐饮、零售、时尚、休闲、儿童教育等众多主题。从苏宁易购、永辉超市领衔的大型商超,到MO&CO、耐克引领的国际潮流,到春天影城、巴奴造就的休闲体验,再到金宝贝、悠游堂形成的教育关怀,目前已签约入驻数百家品牌,首次进驻龙湖区域品牌数113个,国际连锁品牌23家!

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  龙湖锦艺城会火吗?

  开局很好,大概率会火。

  原因在于锦艺城的经营模式。这是锦艺集团的第二个大型商业中心,第一个是大家熟悉的中原锦艺城。运营6年之后,后者已经成为郑州西部商业中心,年营业额稳居全郑州前五!

  都知道商业中心想火很难,到底有多难,一般人体会不深。举个例子,仅2013年一年,郑州在建超10万平方的商业中心就有53个!而现在全郑州正常营业的超10万平方的商业中心,总共有多少呢?

  20个!

  超10万平方商业中心的运营,一直是世界性难题,郑州也不例外。

  锦艺城的经营模式有什么高明之处?两点:

  1. 开发商全部持有商业物业。

  2. 开发商愿意花大价钱经营。

  照理说,大型商业中心这种专业性极高的项目,不适合开发商运作。因为开发商主要盈利模式是卖房子,卖住宅、卖商业、卖写字楼,卖完挣到钱赶紧开发下一个。一切以销售为中心,为了卖房子,分割商铺、降低门槛,违规返租、吸引投资客。

  过去20年里,郑州无数个商业项目成功卖掉,卖掉之后呢?管它呢,商业卖完,项目公司都注销了。所以2013年的53个大型商业中心基本都成了烂尾和脏乱差的新城中村。锦艺城不太一样。一开始中原锦艺城就是开发商全部持有,在2012年开业之后的6年多时间里,一直在不停调整,调整业态、布局、商户,不停地学习、交学费,终于成了西区商业之王。

  所以说,同样模式和占领南郑州空白点的龙湖锦艺城大概率也会成功。

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  商业中心火了,商业中心500米之内的房子会怎么样?

  和地铁物业一样,商业中心物业价值非常明显。目前中原锦艺城旁边的锦艺国际华都二手房价格坚挺,均价18700元左右,周边盛润锦绣、方圆经纬、保利百合二手房均在15000以下。

  再看龙湖锦艺城,其住宅单价12300元,周边华南城9300元,康桥原溪里10000元,国瑞城11000元,价格差别一目了然。

  不仅更保值,而且增值速度快。2010年,锦艺国际华都开盘单价约6000元,仅高于周边区域约500元。8年过去,房价增长了3倍,远超周边楼盘。锦艺国际华都不仅是西区涨幅最大的项目,也是西区最贵的楼盘。以一套100平米的房子计算,8年盈利127万,每年盈利15.8万,房价的年回报率高达26%!

  房价是最好的证明,能增值、保值,是最大的实惠。而那些10%返租、5%首付、5年分期、0月供,甚至把商铺当做金融工具来操盘的,大概率都是坑。

  一个运营成功的商业中心,才会让房子涨价,家旁边是常年烂尾楼,或者杂乱的小商品市场,人人避之不及。

  因此,买商业中心旁边的房子是一个很大的冒险:商业中心成功了,你就赚了;商业中心开不起来,你的房价肯定很糟糕。

  说起来,锦艺能成为一个成功的商业中心运营商,实在有点意外。2006年香港锦艺被招商引资来郑州,一开始并不是以商业为特色,而是为了解决工业问题:一五时期的老国棉厂已经成了郑州的巨大包袱。

  锦艺从解决国棉一、二、六厂问题开始了地产开发,从地产开发开始了商业运作,由于不按一般的商业地产开发套路走,自持物业、统一运营,竟然成了超大型商业中心运营专家,这在全国也很罕见!

  如前所诉,中原锦艺城的成功不是偶然,自持是基础,连续6年不断投入、不断折腾才是根本原因。一个地产商做成了专业商业公司干不成的事,开创了超大型商业中心运作新模式,这才是真正的牛气!

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  下一个要开业的锦艺城是金水锦艺城。

  继中原锦艺城、龙湖锦艺城之后,锦艺集团即将在北郑州贾鲁河畔再落一子——金水锦艺城。和龙湖锦艺城一样,这又是一个抢占区域空白点的大型商业中心:

  在南阳路、北三环、中州大道和黄河围合的巨大面积里,人口多达百万,商业面积不过16万平方。这么多人,想看电影,目前只有一个电影院!

  金水锦艺城和锦艺金水湾互为配套,就像中原锦艺城和锦艺国际华都一样。作为郑州第一个滨水商业,金水锦艺城是一个40万㎡的超大旗舰商业综合体,定位升级改善,运用最时尚前沿的潮流元素和设计,构建了一个“水文化主题”商业中心,营造生活、休憩的微度假场所。

  金水锦艺城和前两个锦艺城一样,都是开发商自持物业,都是统一经营。目前招商情况不错,已知有几个亮点商家:

  1.德国最大的超市知名企业,世界500强集团,金水锦艺城的门店为河南省第2家门店。单店面积在1万㎡,年销售额预计5亿元。

  2. 国内知名健身会所,锦艺城店为河南省首家门店,4000㎡,健身器材,半标泳池,运用恒温、恒湿、恒氧技术。

  3.锦艺城店占地面积6000㎡的豪华体验影视中心,为华中区旗舰店。

  4.国内最具人气游乐品牌,占地3000㎡,配有700㎡的13米挑空区域,放置极限游玩设施,涵盖儿童、青少年等全客层消费者,颠覆传统游乐的单一性。

  金水锦艺城建成后集名品专卖店、国际快时尚连锁服饰主力店、时尚百货服饰、儿童用品专卖、跨国连锁超市,提供一站式购物场所。意向品牌涵盖:UNIQLO、ZARA、MJstyle、迪卡侬、星巴克、KFC、麦当劳、苏园、海底捞、巴奴、歌迷KTV等300余支。

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  距离金水锦艺城最近的住宅是金水湾在售的k5地块。

  项目由9栋高层住宅组成,容积率3.5,总建筑面积20万㎡,其中住宅面积约14万㎡,总规划户数约1387套。户型设计90以下户型占50%,90-140户型占50%,主力户型面积90—120㎡,配备新风系统、地暖、指纹密码锁,偏刚需改善定位,步行5分钟可直达郑州最美贾鲁河畔,距离丽水外国语学校400米,与7中共享师资。

  锦艺国际华都和龙湖锦艺城给商业中心物业提供了非常好的先例。锦艺金水湾有望成为下一个成功的商业中心物业,而锦艺地产也将不可避免地打上商业中心专家的标签。

  在拼情怀、拼精装、拼景观、拼科技、拼价格、拼物业服务众多开发商中,拼商业中心运营能力,无疑是最出力不讨好的一种。

  商业单价高,本身是最肥的一块利润;商业运营困难,超大型商业中心运营更是世界难题;但商业运营一旦成功,好处是巨大的:

  对买房人来说,跟着靠谱开发商,傍着成功商业中心,房子保值、增值还用说?(楼市大参考)

文章关键词:郑州 商业中心 物业 责编:王丽萍
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