映象房产

　　2018年12月22日龙湖锦艺城试营业，当天客流如织、南龙湖爆燃。作为南龙湖板块唯一的商业中心，龙湖锦艺城的开业给南郑州带来了根本性的提升——它已经成为板块所有地产项目共同的核心商业配套!

　　同一个周末，开门营业的还有两个商业中心，分别是洞林湖的首创奥特莱斯和龙子湖湖心岛的局外太格茂，三者总体量共21.6万平方米。

　　地铁口500米范围的物业是地铁物业，大型商业中心500米范围内的物业不妨叫做商业中心物业。那么，对买房人而言，商业中心物业还能买吗?该怎么买?

　　1

　　为什么南郑州这么期待龙湖锦艺城?

　　龙湖锦艺城商业规模比中原锦艺城略小，为13万方，但格局不差，最牛的看点是：商场里92%的品牌都是首次入驻南郑州!

　　南郑州片区楼盘众多，人口密集，但商业中心一直乏善可陈。南郑州，从航海路开始，一直到龙湖镇，长达10公里的距离内，长期缺乏大型商业中心。片区给人的印象三个关键词：刚需、物流中心、批发市场。

　　南郑州有什么?鞋城、汽配城、机电城、家居馆、钢材城、水暖洁具……还有，物流公司多、仓库多、大车多，一直在各种修路。别的不说，郑州70多家电影院，南郑州只有7个，只占十分之一。要知道，从楼盘密度和人口密度看，无论是管南、二七新城，还是南龙湖，都是大盘密布，房子多、销售好，最近几年郑州销售榜排名前几的正商智慧城、浩创梧桐郡、绿都澜湾、永威城，都是南郑州神盘。

　　而商业配套呢?10万方以上的，除了2012年开业表现平平的二七万达，就是远在10公里之外的龙湖锦艺城了。

　　所以13万方的龙湖锦艺城成了南郑州，尤其是管南、南龙湖百万方在售楼盘的救命稻草。

　　而龙湖锦艺城也不负众望。定位“购物+体验的城市级区域标杆型全客层购物中心”的龙湖锦艺城，涵盖餐饮、零售、时尚、休闲、儿童教育等众多主题。从苏宁易购、永辉超市领衔的大型商超，到MO&CO、耐克引领的国际潮流，到春天影城、巴奴造就的休闲体验，再到金宝贝、悠游堂形成的教育关怀，目前已签约入驻数百家品牌，首次进驻龙湖区域品牌数113个，国际连锁品牌23家!

　　2

　　龙湖锦艺城会火吗?

　　开局很好，大概率会火。

　　原因在于锦艺城的经营模式。这是锦艺集团的第二个大型商业中心，第一个是大家熟悉的中原锦艺城。运营6年之后，后者已经成为郑州西部商业中心，年营业额稳居全郑州前五!

　　都知道商业中心想火很难，到底有多难，一般人体会不深。举个例子，仅2013年一年，郑州在建超10万平方的商业中心就有53个!而现在全郑州正常营业的超10万平方的商业中心，总共有多少呢?

　　20个!

　　超10万平方商业中心的运营，一直是世界性难题，郑州也不例外。

　　锦艺城的经营模式有什么高明之处?两点：

　　1. 开发商全部持有商业物业。

　　2. 开发商愿意花大价钱经营。

　　照理说，大型商业中心这种专业性极高的项目，不适合开发商运作。因为开发商主要盈利模式是卖房子，卖住宅、卖商业、卖写字楼，卖完挣到钱赶紧开发下一个。一切以销售为中心，为了卖房子，分割商铺、降低门槛，违规返租、吸引投资客。

　　过去20年里，郑州无数个商业项目成功卖掉，卖掉之后呢?管它呢，商业卖完，项目公司都注销了。所以2013年的53个大型商业中心基本都成了烂尾和脏乱差的新城中村。锦艺城不太一样。一开始中原锦艺城就是开发商全部持有，在2012年开业之后的6年多时间里，一直在不停调整，调整业态、布局、商户，不停地学习、交学费，终于成了西区商业之王。

　　所以说，同样模式和占领南郑州空白点的龙湖锦艺城大概率也会成功。

　　3

　　商业中心火了，商业中心500米之内的房子会怎么样?

　　和地铁物业一样，商业中心物业价值非常明显。目前中原锦艺城旁边的锦艺国际华都二手房价格坚挺，均价18700元左右，周边盛润锦绣、方圆经纬、保利百合二手房均在15000以下。

　　再看龙湖锦艺城，其住宅单价12300元，周边华南城9300元，康桥原溪里10000元，国瑞城11000元，价格差别一目了然。

　　不仅更保值，而且增值速度快。2010年，锦艺国际华都开盘单价约6000元，仅高于周边区域约500元。8年过去，房价增长了3倍，远超周边楼盘。锦艺国际华都不仅是西区涨幅最大的项目，也是西区最贵的楼盘。以一套100平米的房子计算，8年盈利127万，每年盈利15.8万，房价的年回报率高达26%!

　　房价是最好的证明，能增值、保值，是最大的实惠。而那些10%返租、5%首付、5年分期、0月供，甚至把商铺当做金融工具来操盘的，大概率都是坑。

　　一个运营成功的商业中心，才会让房子涨价，家旁边是常年烂尾楼，或者杂乱的小商品市场，人人避之不及。

　　因此，买商业中心旁边的房子是一个很大的冒险：商业中心成功了，你就赚了;商业中心开不起来，你的房价肯定很糟糕。

　　说起来，锦艺能成为一个成功的商业中心运营商，实在有点意外。2006年香港锦艺被招商引资来郑州，一开始并不是以商业为特色，而是为了解决工业问题：一五时期的老国棉厂已经成了郑州的巨大包袱。

　　锦艺从解决国棉一、二、六厂问题开始了地产开发，从地产开发开始了商业运作，由于不按一般的商业地产开发套路走，自持物业、统一运营，竟然成了超大型商业中心运营专家，这在全国也很罕见!

　　如前所诉，中原锦艺城的成功不是偶然，自持是基础，连续6年不断投入、不断折腾才是根本原因。一个地产商做成了专业商业公司干不成的事，开创了超大型商业中心运作新模式，这才是真正的牛气!

　　4

　　下一个要开业的锦艺城是金水锦艺城。

　　继中原锦艺城、龙湖锦艺城之后，锦艺集团即将在北郑州贾鲁河畔再落一子——金水锦艺城。和龙湖锦艺城一样，这又是一个抢占区域空白点的大型商业中心：

　　在南阳路、北三环、中州大道和黄河围合的巨大面积里，人口多达百万，商业面积不过16万平方。这么多人，想看电影，目前只有一个电影院!

　　金水锦艺城和锦艺金水湾互为配套，就像中原锦艺城和锦艺国际华都一样。作为郑州第一个滨水商业，金水锦艺城是一个40万㎡的超大旗舰商业综合体，定位升级改善，运用最时尚前沿的潮流元素和设计，构建了一个“水文化主题”商业中心，营造生活、休憩的微度假场所。

　　金水锦艺城和前两个锦艺城一样，都是开发商自持物业，都是统一经营。目前招商情况不错，已知有几个亮点商家：

　　1.德国最大的超市知名企业，世界500强集团，金水锦艺城的门店为河南省第2家门店。单店面积在1万㎡，年销售额预计5亿元。

　　2. 国内知名健身会所，锦艺城店为河南省首家门店，4000㎡，健身器材，半标泳池，运用恒温、恒湿、恒氧技术。

　　3.锦艺城店占地面积6000㎡的豪华体验影视中心，为华中区旗舰店。

　　4.国内最具人气游乐品牌，占地3000㎡，配有700㎡的13米挑空区域，放置极限游玩设施，涵盖儿童、青少年等全客层消费者，颠覆传统游乐的单一性。

　　金水锦艺城建成后集名品专卖店、国际快时尚连锁服饰主力店、时尚百货服饰、儿童用品专卖、跨国连锁超市，提供一站式购物场所。意向品牌涵盖：UNIQLO、ZARA、MJstyle、迪卡侬、星巴克、KFC、麦当劳、苏园、海底捞、巴奴、歌迷KTV等300余支。

　　5

　　距离金水锦艺城最近的住宅是金水湾在售的k5地块。

　　项目由9栋高层住宅组成，容积率3.5，总建筑面积20万㎡，其中住宅面积约14万㎡，总规划户数约1387套。户型设计90以下户型占50%，90-140户型占50%，主力户型面积90—120㎡，配备新风系统、地暖、指纹密码锁，偏刚需改善定位，步行5分钟可直达郑州最美贾鲁河畔，距离丽水外国语学校400米，与7中共享师资。

　　锦艺国际华都和龙湖锦艺城给商业中心物业提供了非常好的先例。锦艺金水湾有望成为下一个成功的商业中心物业，而锦艺地产也将不可避免地打上商业中心专家的标签。

　　在拼情怀、拼精装、拼景观、拼科技、拼价格、拼物业服务众多开发商中，拼商业中心运营能力，无疑是最出力不讨好的一种。

　　商业单价高，本身是最肥的一块利润;商业运营困难，超大型商业中心运营更是世界难题;但商业运营一旦成功，好处是巨大的：

　　对买房人来说，跟着靠谱开发商，傍着成功商业中心，房子保值、增值还用说?(楼市大参考)