当前国内住房租赁保障远远不够 

　　当前我国住房体系的建设将围绕多层次展开，从国际经验来看，仅仅由政府提供的低端住房保障是远远不够的，引入社会资本、开展租售并举的供给侧改革是行业的大方向，这也将带来万亿级以上的市场机会。

　　2007年，国家开始对现有的住房制度进行调整和改革，将住房制度的重心转化为关注低收入人群的住房保障需求。“十二五”规划中，提出了重构我国现有住房体系的设想，明确了我国多层次住房供应体系，并且设立了3600万套保障房假设和20%保障覆盖率的目标，同时要求“十二五”期间增加公租房1000万套，廉租房400万套，租赁补贴150万户，并逐步形成了并轨制的保障性租赁住房体系。

　　根据国家行政学院社会治理研究中心的调研结果显示，截至2013年年底，我国共筹建保障性租赁住房1425万套，其中新建1349万套，占比94.7%，其中政府投资的保障性租赁住房占比达到78.4%，共计1058万套。我国的保障性租赁住房已覆盖1057万户中低收入家庭，其中廉租房占比约72.8%，在整个住房保障体系中，实物配租仍然是主要途径，但是货币补贴安置的力度也在逐渐提升。

　　由于公共建设性住房资金的资金来源只能通过政府的财政支出，并且回笼期限较长，一般需要10年到20年左右，同时缺乏相应的配套机制保障参与资本的收益，进而导致我国目前保障性住房建设项目难以有效吸引市场和社会资本的广泛参与。此外，公共住房的建设用地来源供给也是我国保障性住房建设供给端的一大瓶颈，由于地方土地拆迁、收储成本不断提升，建设前期时间环节较长，因而，地方政府需要依靠商业化的土地转让所得来覆盖前期大量的资金投入，这也相应造成了保障性住房的土地供应相对匮乏。

　　顶层设计出炉 多举措打造多元化住房租赁市场 

　　2016年6月3日，国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》指导文件，文件明确提出，以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展，并提出了到2020年的发展目标：1，住房租赁市场体系：供应主体多元化、经营服务规范、租赁关系稳定；2，公共租赁住房保障体系：保基本、促公平、可持续；3，住房租赁法规制度体系：市场规则清晰、政府监管有力、权益充分保障，推动实现城镇居民住有所居的目标。

　　针对我国当前公共住房保障体系有效供给不足、资金缺乏等问题，本次《意见》从六大方面提出了培育和发展住房租赁市场的具体政策和措施：培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、加大政策支持力度、加强住房租赁监管。在提升完善公租房运营保障能力的同时，积极引导住房租赁企业、开发商、个人投资参与住房租赁市场，通过多层次的住房租赁体系满足人们不断增长的住房租赁需求。

　　从我们之前总结的国际经验看，社会资本投入占比提升、市场化供应为主体是住房租赁市场发展的必然方向，引导租赁企业、开发商等多方投资参与租赁市场，一方面解决了我国保障住房供给不足、缓解政府财政压力。另一方面通过市场化手段能够有效满足不同人群的居住需求，完善房地产供给侧改革，有利于行业中长期发展。

　　根据链家研究院数据，2015年我国租赁市场租金规模达1.15万亿元左右，到2020年，中国自有存量住宅将达到2.5亿套，其中0.9亿套将被用于出租，背后的房屋资产管理价值在150万亿元左右。根据嗨客调研测算，当前我国66%的租赁房源集中在个人手中，规模化、集约化程度较低，但也为住房租赁发展带来了机遇。我们认为，未来住房租赁企业通过集约化管理和专业化运营，有望承接管理个人、开发商乃至公租房房源，对外输出服务管理，这也是新政鼓励的一大方向。

　　此外，针对住房租赁中介，《意见》提出要规范经营行为、提升服务质量，这有助于改善租客的消费体验。根据企鹅智酷发布的《网络租房调查报告》数据显示，高达54.2%的租客认为中介收费不合理，表明在当前价格下，中介服务远不达消费者预期。

　　此次《意见》的出台也是从我国租赁市场的痛点出发，主要包括以下几大亮点：

　　亮点一：供给端激励加速推进 需求端激励落地需时间 

　　为了加快住房租赁市场发展，《意见》分别从供给和需求两端提供政策激励，在完善住房供应体系的同时，促进住房租赁消费。

　　供给端：《意见》明确提出对于依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人给予税收优惠政策支持：对于个人出租住房的，由5%减按1.5%的征收率计缴增值税，出租住房月收入不超3万元的，2017年底之前免征增值税，出租住房所得减半征收个人所得税；对于住房租赁中介机构，由之前营改增试点的11%税率降为6%增值税税率；对于一般纳税人，出租在营改增前取得不动产，适用简易计税方法，按5%征收率计缴增值税。我们认为，配合本次营改增推进，供给端税收优惠有望快速落地，较大的优惠幅度能够有效激励个人出租住房，扩大房源供应；对于中介机构和租赁企业而言，较低的税率能够降低收税负担，保证盈利空间。

　　需求端：政策激励主要在三个方面：1，税收减免：《意见》提出个人的租金支出将纳入个税改革税前扣除部分。但我们认为，个人所得税改革是一项长期工程，短期落地可能性不大，且与住房按揭利息抵扣个税政策相似，高收入和高租金的区域会更加受益于该政策；2，公积金支持和公共服务均等化：对于公积金支付房租政策，北京、上海等一线城市已经落地实行。我们认为，具备大量人口流入的二线省会城市也将快速落实，这将有效缓解个人尤其是年轻人的房租支出压力。但对于《意见》提出的公共服务均等化，我们认为，考虑地方政府日渐趋紧的财力，其推进和落实仍有待观察；3，公租房货币化：《意见》提出转变公租房保障形式，推进公租房货币化，实物保障和租赁补贴并举，借鉴美国等发达国家经验，货币租金补贴是住房保障主要的政策手段，相比公租房，货币补贴更为灵活、成本更低，同时也有益于部分库存高企城市的库存去化。

　　亮点二：扩大租赁房源供应 商改住利好商业去库存 

　　《意见》提出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后，用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。我们认为，这一政策实质是改变土地用途，给予了地方政府盘活存量土地的方式和能力，一方面扩大了住房租赁市场供给，另一方面通过水、电、气的价格标准下调，保证这部分房源的市场竞争力，进而促进商业地产去库存。