房企撞上“销售大年”的秘密

　　32家上市房企发布业绩，平均业绩增幅超55%；主因有三四线城市去库存大热、房企跟投机制等

　　抛开沸沸扬扬、真真假假的机构榜单，房企新一轮业绩公告已经密集发布，2017年业绩大涨已是不争事实。据新京报记者统计，截至1月10日，至少有32家上市房企发布了业绩公告，合计销售额约3.88万亿元，平均同比增幅超55%。业绩增长背后是多重因素合力而致，包括三四线城市去库存下的楼市大热、房企前两年密集补仓引发的马太效应，以及更猛烈的员工激励机制等，造成了调控大年和销售大年同时出现。

　　现象

　　龙头房企门槛从3000亿提到5000亿

　　在已披露2017年销售业绩的32家上市房企中，除瑞安房地产下降7%外，其他均呈不同增长，平均同比增幅为55.31%。其中，增幅最高的为融创中国，高达135%，销售额为3652.6亿元；其次是金地商置和融信中国，增幅为125%、103.88%；“新晋一哥”碧桂园销售额为5508亿元，同比增幅为78.4%。

　　尤其是去年12月份各大房企纷纷冲刺全年业绩，诸如融创12月同比增长152%，华润置地增长203%，金地166.5%，更有花样年、国瑞置地，同比增幅高达537%、1170.78%。

　　业绩大幅上涨直接带来的是房企排名门槛迅速攀升。记者根据克尔瑞发布的历年榜单对比发现，龙头房企门槛从2016年的3000亿提升至5000亿元，Top10门槛从2015年的725亿、2016年的1100亿元提升至1500亿元。

　　业界人士指出，当下，房地产行业强者恒强、弱者愈弱的马太效应更加明显，规模型房企具有较强的资源吸附力，优势资源将不断倾斜，中小房企只有率先在规模上突围，才能取得话语权，才能不被快速淘汰，这也是一批中小房企提出千亿甚至更高销售目标的原因之一。

　　原因

　　土储发力，三四线大热

　　2017年号称史上楼市调控最严的一年，全国范围内共有100多个城市出台250余次调控政策。在这样的背景下，中国房企销售仍走出了一条涨势线路图，究其原因包括三四线城市去库存下的楼市大热、房企前两年密集补仓引发的马太效应凸显以及更猛烈更极致的员工激励机制等等。

　　在土地补仓上，龙头房企始终走在前列，以2016年为例，碧桂园、恒大、万科、融创中国排在新增土储的前四位，在2017年业绩呈现上，四强也被这四家房企包揽。尤其是融创中国，通过大笔收购企业股权或项目，获得大量的土地储备，2017年融创中国销售额翻番。

　　土地规模效应开始显现，在新城控股副总裁欧阳捷看来，越是调控，中小房企越难生存，金融资源和供应商资源会向大房企倾斜，政府也更欢迎大房企，因为大房企拓展能力更强、资金来源更广、资金成本更低、运营效率和品质更高，行业集中度就越高。

　　各种激励机制发挥作用

　　另一个重要的原因是在营销层面采取各种各样的激励机制，例如利润分红、股权激励、跟投机制，尤以跟投机制发挥最极致、应用最广泛。以碧桂园为样本，截至2017年6月30日，共有973个项目参与其中，基本覆盖全部项目。截至2017年6月30日，万科的跟投项目达到229个。

　　市场普遍认为，碧桂园的快速增长除踏准市场节奏外，最重要的原因就是跟投制度的建设，对于公司业绩高速发展起到至关重要的作用。公开资料显示，跟投机制实施以来，碧桂园项目平均开盘时间由过去的9-11个月缩短为6.9个月，现金流回正周期由原来的10-12个月缩短至9.1个月。在碧桂园等带动下，近日，中海地产、蓝光发展、荣盛发展、荣安房地产等一批房企也加入到跟投大潮中来。

　　不过，在分析人士看来，跟投机制的密集出台，另一个层面反映了房企对于规模的渴求以及危机感。

　　趋势

　　大房企向好 中小房企生存艰难

　　2017年的高增长还能持续吗？面临着强者恒强的逻辑以及市场集中度越来越高，大、中小房企的态度又将如何？不少业内人士表现出谨慎乐观的态度，认为分类调控、因城施策作为主基调不会改变，大房企龙头优势愈发凸显，强者恒强，而中小房企则会面临融资、偿债等多重困境。

　　欧阳捷认为，目前房地产行业集中度仍处于竞争性阶段，行业前8强的市场份额低于40%，其市场份额超过70%，这不是没有可能。大房企拥有规模优势和资源整合优势，增长空间还很大。

　　近日兰州、南京、郑州出台定向调控政策，这种直接或间接刺激购房需求的行为被市场解读为有“松绑”迹象，进而引起地产股集体飙涨。不过，业内人士一致认为，这种差别化的调控调整不能理解为政策松绑，相反是为了更有针对性地调整。

　　即便如此，中小房企的生存困境仍显艰难。2018年，房企将迎来集中偿债高峰，而中小企业的融资环境并未有明显改善。

　　宁夏中房集团董事长兼总裁方陆也表示，2018年对中小区域房企而言将是极具挑战、极为困难的一年。（采写/新京报记者 段文平）