映象房产

　　【一周观察】

　　3月的第四周，房企密集发布年报，包括万科、恒大、融创等龙头房企相继披露2018年的财务报告并举行业绩发布会。纵观2018年的房企表现，有以下几个特征：销售增速整体放缓，营收持续迎来丰收之年，但同时出现归属母公司净利润下降、资产负债率攀升等情况。

　　2019年，在房住不炒的整体基调下，调控政策将保持稳定性和持续性，随着债务兑付高峰来临，房企将面临前所未有的偿债压力，快速去化与回款，保证现金流的安全与财务的健康，成为房企今年的重要工作。在此背景下，不少房企选择主动减速提质以应对风险。

　　增速放缓

　　2018年下半年，万科董事会主席郁亮的一句“活下去”瞬间引爆舆论，从刚开始令同行们的瑟瑟发抖，到中间舆论转向“万科作秀”等质疑声，再到后来，巨头们频繁的战略收缩、卖股求生、裁员降薪、降价促销等动作，令市场真切感受到冬天来了。

　　而随着年报集中发布，各种财务数据也正一步步印证2018年楼市的真实状况。据记者观察，截至3月27日，已经发布年报的40余家上市房企，2018年的销售额同比增速是46%，低于2017年的48%，仅看数字，增速并不差，但是不增反降的走势说明了市场的趋冷与去化速度的放慢。

　　这其中，龙头房企和部分中小房企的降速尤为明显，排在第一阵营的房企，包括碧桂园、万科、恒大、绿地、中海、保利、华润等平均增速只有24%，其中，碧桂园增长31.3%、万科增长14.5%、恒大增长10.1%，都低于前一年的同比增速，还有绿城、龙湖、雅居乐降速明显，销售额同比增幅分别为6.9%、28.5%、14.5%，2017年同期是28.45%、77.1%、52.4%。

　　相反，部分中型房企在规模赛道上并未急踩刹车，尤以首次进入千亿抑或是冲刺千亿、两千亿阵营的房企明显，中国奥园2018年实现销售额912.8亿元，同比增长100%，首次进入千亿正营的中国金茂、金科股份、融信中国、富力地产增幅高达85%、81%、73.35%、60%，还有两千亿门槛前后的房企包括阳光城、新城控股、世茂房地产、招商蛇口的增速都不低，分别上涨78%、74.8%、74.8%、51.3%。

　　调低目标

　　2019年全国两会政府工作报告中，虽然“房住不炒”并未出现，但是此后住建部相关负责人重申“房住不炒”的调控基调，定调2019的政策思路，稳地价、稳房价、稳预期、防风险将贯穿全年。大势已定，房企的日子并不好过，所面临的不仅仅是去化与销售问题，还有一场硬仗要打，是即将到来的债务集中兑付高峰，如泰山压顶。中指研究院研发中心总经理白彦军指出， 2019年房企需要偿还的国内外的信用债规模将近5000多亿元。

　　因此，现金流安全、财务风险管控成为当下的重要任务。从部分房企相关负责人业绩会上的发言可知，加速回款、减速保质、现金流安全成为新一年开展工作的关键词。

　　郁亮在万科2018年业绩报告《致股东》中再次强调“白银时代”，“那个市场单边快速上涨的时代已经结束了，那个行业整体快速扩张的时代已经结束了。”

　　对于2019年的市场，龙湖集团CEO邵明晓的判断是“市场不会再出现暴涨行情，我们的态度是谨慎、乐观”。鉴于此，龙湖将今年的销售目标定为2200亿元，预计同比增速为9.65%，低于2018年28.5%的增速。中海2019年的销售目标是3500亿港元，预计同比增速为16%，低于2018年29.8%的增速。

　　旭辉2019年的销售目标是1900亿元，增速只有25%。阳光城将2019年的销售目标定为1800亿元，同比2018年仅仅增长10.53%。雅居乐的销售目标是预售金额达到1130亿元，预期同比增速10%。雅居乐主席兼总裁陈卓林表示，今年10%的增幅是看市场和公司的实际情况决定的，定这个指标也是比较保守的，“在政策下，市场还是有的，我们的投资和未来的发展计划都是审慎乐观的。”

　　随着行业马太效应加剧，市场集中度越来越高，强者恒强，尤其是在拿地、找钱仍看重规模与排名的当下，仍有不少房企在规模赛道上冲刺。扩张带来规模，但也伴随风险。对房企来说，2019年，要警惕去化、资金链、融资、投资等各种风险。