映象房产

　　编者按

　　业主委员会作为一个代表全体业主物业管理权益的法定组织，有选聘和续聘物业企业的职责。但在现实中，因为种种原因，成立业委会却困难重重。据河南省物业管理协会发布的《2018年河南省物业管理行业发展报告》显示，截至2017年年底，在全省9000多个住宅小区里，成立业委会的小区仅在9%左右。

　　成立业委会有哪些难题?即日起，河南商报就“业委会成立之难”推出调查报道，若您所在的小区也遇到相关的问题，欢迎致电。

　　在河南商报关注郑州一小区业委会筹备两次都“流产”之后，近日，郑州市瑞隆城小区业主也多次向河南商报记者反映，他们小区曾两次申请成立业委会，但都“流产”了。而最近的这一次，小区25名业主筹备成立业委会，因未按时交物业费，全部被取消资格。

　　经过

　　小区两次筹备

　　成立业委会均“流产”

　　近日，瑞隆城小区业主刘欣(化名)向记者介绍，由于很多业主对物业企业提供的服务并不满意，小区多位热心业主两度自发组织筹建业委会，均以失败告终。

　　2018年1月2日，郑州市瑞隆城小区的业主联名申请成立业委会，首次业主大会筹备组顺利组建后，原定于3月31日召开首次业主大会。

　　刘欣说，就在3月30日晚上，福园社区贴出公告称，业委会候选人中有4名业主被查出不具备入选资格，“他们说1名业主被拘留过(因为维权)，另外3名业主的房本上是配偶的名字。”

　　刘欣称，按照规定，需要有15名候选人，然后从中选出11名业委会成员，另外还要有2名候补人员，可最终差额选举变成了等额选举，首次业主大会被通知取消。

　　“合格候选人只剩11个，我们要求会议延期，社区不让延期。”于是，3月31日，瑞隆城小区按期召开首次业主大会，投票结果为“双过半”，业主们把备案资料送到南阳路办事处，但被拒绝备案。

　　南阳路办事处房管科卫科长表示，对于该小区召开的首次业主大会，办事处本身就不认可。

　　9月17日，业主代表再次向南阳路办事处递交材料，申请成立业委会筹备组。而10月，社区却通知，本次筹备组的25人全部没有资格。其中有8位业主拖欠物业费，17位业主未按时交纳物业费。

　　至此，瑞隆城第二次筹备业委会在刚起步时，就被迫“流产”。这让筹备成员接受不了，准备向相关部门讨要说法。

　　门槛 省住建厅新规出台，成立业委会难度升级

　　河南商报记者了解到，在2018年1月1日实施的新版《河南省物业管理条例》(以下简称《条例》)中，仅对业委会成员的资格作出了要求，应当按时交纳物业服务费等相关费用。而业委会候选人只要在报名前将物业费交至2017年12月31日，就符合“按时交纳物业费”的条件。

　　所以，瑞隆城小区第一次申请成立业委会时，顺利地组建了筹备组。

　　但是，到第二次申请成立业委会时，恰逢河南省住建厅印发的《河南省业主大会和业主委员会指导规则》(以下简称《规则》)出台。《规则》里对首次业主大会筹备组业主代表和业委会成员都作出规定，要“按时交纳物业费”。

　　业主被告知，只要有一次没按规定时间交费，就属于“不按时交物业费”，就没有资格参选业委会，“补交也不行。”

　　大林(化名)在小区第一次申请成立业委会时，报名了筹备组，也报名了业委会候选人，在当时，只要补交物业费，就可以参与。

　　到了小区第二次申请成立业委会，大林在报名筹备组前，已将物业费补交至2018年年底，但最终，他却因“未按时交纳物业费”，被认定为不合格。

　　办事处 在物业协议有效期内，只要未按时交费，就没资格参选

　　11月26日下午，河南商报记者来到南阳路办事处，房管科卫科长说，不按时交纳物业费的原因有很多，可能是业主自身造成的，也可能是物业的过错。但不管因为什么，也不能改变未按时交费的事实。

　　他表示，此前《条例》仅对业委会成员作出规定，但是现在的《规则》中，对筹备组业主代表和业委会成员的资格都作出了规定，“我们也是严格按照规定。”

　　卫科长说，如果业主跟物业签的有物业服务协议，从签协议的时间起，在协议有效期内，只要有一次晚于协议中规定的时间交费，就属于未按时，就失去了参选业委会的资格，“假如协议规定是每个月10日交，你11日交，就是未按时。”

　　可业主们认为，各个小区的情况不同，若要求业主从未晚交过物业费，不太现实，办事处在执行上述《规则》时能否做到具体情况具体分析?

　　卫科长说，河南省住建厅印发的文件中写的是“遵照执行”，而非“参照执行”，所以，办事处和社区也只能按照上述《规则》来执行。

　　这样一来，业主是否具有参与业委会的资格，岂不是物业说了算?

　　卫科长表示，审核权在办事处这里，办事处也是根据物业协议和交费记录来认定的，“我们是站在中间的，不可能、也不敢偏向任何一方。”

　　他称，物业服务协议是物业和业主之间签订的，如果物业和业主之间达成和解，办事处也不会去追究这个事情，“即便是和解了，物业也需要书面承诺，不再追究业主未按时交费的责任。”

　　业主刘欣称，针对此提议，他们曾咨询过物业，能否重新签订物业服务协议，“物业已经说过，不可能。”

　　28日下午，河南商报记者联系该小区的物业负责人，他仅称，小区成立业委会，他不反对，但是得合法，“具体他们符不符合条件，得问办事处。”

　　业主刘欣说，因为“未按时交纳物业费”，就连筹备组都成立不了，他们不甘心，“因停车收费等问题，小区已经维权多次，业主未按时交物业费，也有无奈。”

　　律师

　　不交、迟交物业费

　　不影响业主筹备业委会

　　河南商报记者查询发现，在2009年，住建部印发了一份《业主大会和业主委员会指导规则》。其中，第三十一条也对业委会成员作出规定，但没有“按时交纳物业费”这项。而2018年起实施的新版《河南省物业管理条例》也仅对业委会成员的资格条件作出要求。

　　现在，因“未按时交纳物业费”，小区的一些业主就不能筹备业委会，是否合理呢?

　　北京盈科(郑州)律师事务所堵仁展律师认为，河南省住建厅9月5日印发的《规则》属于地方政府规章，法律位阶低于住建部2009年发布的《业主大会和业主委员会指导规则》(行政规章)和新版《河南省物业管理条例》(地方性法规)。其内容上明显违反了上位法，限缩了业主参选业委会的资格。

　　而地方办事处并非有权解释法律的机关，其作出的解释并无法律效力。在具体执行的过程中，没有做到具体问题具体分析，客观上侵害了部分小区业主的合法权益，属于典型的“一刀切式”工作办法。

　　河南予瑞律师事务所李华阳律师认为，业主按时交费的义务和业主享有的参选业委会的权利是两个不同层次的概念。

　　首先，业主按时交费的义务是基于物业合同产生的，而参选业委会的权利是基于法律法规产生的，与物业公司之间的民事行为没有任何关系，交纳物业费并非业主享有被选举权的前提。

　　其次，这种被选举权是业主的政治权利，对业主被选举权的限制和剥夺，只能由法律来规定，其他规范性文件和行为皆无权限制和剥夺。

　　因此，李华阳律师认为，不交、迟交物业费，不能影响业主享有的被选举权。（河南商报记者 陈媛媛 文/图）